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第一章 绪论1

1.1 研究背景1

1.1.1 城市化的快速推进：城市蔓延与耕地保护2

1.1.2 房地产的“棘轮效应”：地价与房价推拉关系的博弈3

1.1.3 公共住房调节机制的短缺：保障性住房的一波三折5

1.1.4 房地配套政策的滞后：房产税改革“破冰”7

1.2 研究目标与研究意义10

1.2.1 研究目标10

1.2.2 研究意义11

1.3 研究方法与研究路线12

1.3.1 研究方法12

1.3.2 研究路线13

1.4 研究内容、创新与结构15

1.4.1 研究内容15

1.4.2 本书创新点16

1.4.3 本书结构17

第二章 文献综述19

2.1 城市住宅地价时空演变研究进展19

2.1.1 国外研究进展19

2.1.2 国内研究进展22

2.2 城市住宅地价影响因素研究进展29

2.2.1 国外研究进展29

2.2.2 国内研究进展37

2.3 国内外研究成果述评46

2.4 本章小结49

第三章 城市住宅地价时空演变理论分析51

3.1 住宅地价时空演变理论分析框架51

3.2 住宅地价的时间增长53

3.2.1 供给与需求理论53

3.2.2 转型阶段：供给不足与需求旺盛55

3.2.3 投机阶段：供给滞后与需求投机57

3.2.4 调控阶段：供给短缺与需求抑制58

3.3 住宅地价的空间差异59

3.3.1 住宅地价的区位差异59

3.3.2 住宅地价的邻里差异63

3.3.3 住宅地价的个别差异65

3.4 住宅地价时空演变的理论模式66

3.5 本章小结68

第四章 研究数据的采集与预处理69

4.1 武汉市概述69

4.2 研究范围的划定71

4.2.1 时间跨度72

4.2.2 空间范围72

4.2.3 住宅组团72

4.3 研究数据的选择73

4.3.1 数据类型73

4.3.2 数据确定74

4.4 研究数据的采集与处理75

4.4.1 初始数据的录入75

4.4.2 初始数据的筛选76

4.4.3 商住综合用地的地价分摊78

4.4.4 研究数据的交易时间修正81

4.4.5 研究数据的缺值处理82

4.4.6 研究数据的异常点处理84

4.5 研究数据的统计分析87

4.5.1 研究数据的总体分布87

4.5.2 研究数据的基本统计分析88

4.6 本章小结89

第五章 住宅地价与道路网络协同性分析90

5.1 空间句法理论与方法91

5.1.1 空间句法的缘起91

5.1.2 空间句法的理论内涵92

5.1.3 空间句法的分析方法93

5.1.4 空间句法的参数模型95

5.2 空间句法研究思路97

5.3 空间句法结果分析99

5.3.1 便捷性分析99

5.3.2 穿行性分析99

5.3.3 路网密度分析101

5.3.4 协同性分析103

5.4 本章小结106

第六章 GIS支持下住宅地价的时空演变特征研究108

6.1 住宅用地时空演变总体特征分析109

6.1.1 武汉市住宅土地市场演变特征109

6.1.2 武汉市住宅用地时空格局演变111

6.2 住宅地价数据结构分析117

6.3 住宅地价趋势分析117

6.4 住宅地价空间自相关分析119

6.4.1 空间自相关理论分析119

6.4.2 探索性空间数据分析方法120

6.4.3 探索性空间数据分析结果125

6.5 住宅地价空间异质性分析131

6.5.1 空间变异理论分析131

6.5.2 半变异函数理论与方法132

6.5.3 空间变异分析结果134

6.6 住宅地价空间插值分析138

6.6.1 空间插值理论分析138

6.6.2 空间插值方法139

6.6.3 空间插值结果比较分析141

6.6.4 住宅地价时空变异剖面分析144

6.6.5 住宅地价时空变异差值解译148

6.7 本章小结157

第七章 基于Hedonic模型的住宅地价影响因素测度研究159

7.1 Hedonic模型的理论分析159

7.1.1 Hedonic模型的发展历程159

7.1.2 Hedonic模型的理论分析161

7.1.3 Hedonic模型的设定163

7.1.4 Hedonic模型的估计与检验163

7.2 住宅地价影响因素的识别与量化164

7.2.1 区位特征变量165

7.2.2 邻里特征变量167

7.2.3 个别特征变量170

7.2.4 其他特征变量173

7.3 住宅地价Hedonic模型的建立176

7.3.1 Hedonic模型变量的选择176

7.3.2 变量的相关性检验177

7.3.3 三种函数形式Hedonic模型的比较分析180

7.3.4 Hedonic模型的统计与检验182

7.3.5 对数模型的结果分析186

7.4 住宅地价典型特征因素的测度研究191

7.4.1 住宅地价的时间特征191

7.4.2 城市中心区位价值的空间分析194

7.4.3 轨道交通的时空影响效应197

7.4.4 湖泊公园的空间影响效应201

7.4.5 容积率对住宅地价的影响203

7.5 本章小结207

第八章 城市住宅地价调控中的政府职能转变209

8.1 住宅地价调控中政府职能210

8.2 住宅地价调控中政府职能转变：提高效率211

8.2.1 开放一级土地市场以阻止不完全竞争212

8.2.2 矫正外部性以寻找自由市场与政府管制间的平衡213

8.2.3 创新公共品供给机制以鼓励公共品生产214

8.3 住宅地价调控中政府职能转变：促进公平215

8.3.1 转变政府认知以消除政策歧视215

8.3.2 实施财政转移支付以促进土地收益再分配216

8.3.3 培育公平竞争环境以构建和谐土地市场217

8.4 兼顾政府职能转变的效率与公平218

8.4.1 创新动力机制以缓解财政与政绩压力218

8.4.2 健全城市土地产权制度以明晰土地产权219

8.4.3 推进房地产税收制度以优化税收分配220

8.4.4 完善住房保障制度以构建公共住房体系220

8.5 本章小结221

第九章 结论与展望223

9.1 结论总结223

9.2 论文展望228

附件一：平面型商住综合用地地价分摊230

附件二：立体型商住综合用地地价分摊232

参考文献234