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一、物权法定原则与物权一般原理1

【案例传真】约定优先购买者难获房屋产权，因优先购买权不是物权1

【案例解析】1

【相关法律问答】2

1．什么是“物权法定主义”？2

2．物权为什么要法定？3

3．违反物权法定主义会出现什么法律后果？4

4．什么是物权？与债权的区别何在？4

5．物权的种类有哪些？5

6．物权有什么效力？7

7．什么是物权的排他效力？这种排他效力体现在哪些方面？7

8．什么是物权的优先效力？包括哪些内容？8

9．物权优先于债权的效力体现在哪里？9

10．物权是否总是优先于债权？10

11．物权的追及效力怎样？10

12．物权的追及效力是绝对的吗？无论什么情况都可以追回物吗？11

13．什么是物上请求权？物上请求权有哪些基本的分类？12

14．什么是物权法？物权法在我们的日常生活中起着什么作用？13

15．什么是物？具备怎样的特征才成为物？14

16．亲人的遗照、爱人的书信、个人与喜爱的明星的珍贵的合影等，是不是民法上的物呢？15

17．从人体抽出的血液、移植出的活体器官、尸体、骨灰、假肢、假牙等，是不是民法上的物？动物是不是物？它们有什么特殊性？15

18．物与日常所说的财产是一回事吗？15

19．物权法规定的“物”，是否都是我们日常生活和市场交易中的商品呢？16

20．《物权法》上的“物”有哪些主要分类？16

21．为什么要在法律上区分动产和不动产？17

二、房屋登记的效力19

【案例传真】一房两卖房屋产权归谁，登记说了算19

【案例解析】20

【相关法律问答】20

22．什么是物权的变动？20

23．物权变动的公示原则是指什么？为什么物权要公示呢？21

24．物权变动的公信原则是指什么？公信原则的适用范围如何？22

25．不动产物权变动如何公示？22

26．土地承包经营权的变动如何公示？23

27．建设用地使用权的变动如何公示？24

28．宅基地使用权的变动如何公示？24

29．地役权的变动如何公示？25

30．房屋权属登记有几种类型？证书又有哪些类型？25

31．如果发生一房二卖，而房屋买卖尚未登记的情况，如何保护订立合同在先的当事人的利益？26

32．出现登记错误时，真正的物权人或者利害关系人如何保护自己的权益呢？26

33．不动产登记的效力如何？27

34．不动产登记设立物权的例外有哪些？转让这些不动产物权时，是否需要登记？27

35．船舶、飞机等动产也规定了登记制度，这种登记的效力与一般的不动产登记是否一样？28

三、登记机关职责与登记错误的责任29

【案例传真】虚假材料骗取贷款，审查不严房管局赔偿29

【案例解析】30

【相关法律问答】31

36．我国的物权登记机关有哪些？31

37．不动产登记的机关有哪些职责？34

38．登记机构履行职责时不得有哪些行为？35

39．登记错误时，登记机构是否应赔偿？35

40．当事人申请登记，需要提供什么材料？35

41．我们如何查询土地的登记资料？有哪些程序和注意事项？35

42．我们如何查询房屋的登记资料？有哪些程序和注意事项？36

43．什么是不动产登记簿？什么是不动产权属证书？38

44．不动产登记如何收费？39

四、动产物权变动的公示40

【案例传真】先签合同未获所有权，物权变动给说法40

【案例解析】41

【相关法律问答】42

45．动产物权一般如何公示？是否存在例外？42

五、物权保护手段43

【案例传真一】过量抽排地下水影响邻居，侵犯物上请求权被令停止43

【案例解析】44

【案例传真二】过量投放化肥饲料妨碍居民饮水使用权，责任人应停止侵害排除妨碍44

【案例解析】45

【案例传真三】动产被人占用，有权要求对方返还46

【案例解析】47

【相关法律问答】47

46．什么是所有权？所有权有怎样的特征？47

47．所有权有哪些主要类型？48

48．《物权法》规定哪些财产属于国家所有？48

49．《物权法》为国家所有权的保护作了哪些规定？49

50．《物权法》规定哪些财产属于集体所有？49

51．集体所有权如何行使？49

52．哪些事项应由农民集体的各成员共同决定？50

53．如何保护集体财产和集体成员的利益？50

54．《物权法》对私人所有权作了怎样的规定？50

55．《物权法》对法人、社会团体的所有权是如何规定的？51

56．物权被侵害时，权利人可以采取哪些措施保护自己的合法权益？51

六、房屋拆迁法律问题52

【案例传真一】房屋拆迁是否合法，评估程序有讲究52

【案例解析】54

【案例传真二】公民物权受法律保护，违法拆迁官员受责55

【案例解析】56

【相关法律问答】57

57．《物权法》对征收和征用动产、不动产如何规定？57

58．土地征收应遵循怎样的程序？58

59．房屋拆迁的主要程序有哪些？59

60．如果被拆迁人对房屋拆迁补偿不满意，该如何申请相关部门裁决？裁决的程序怎样？61

61．城市房屋拆迁估价是指什么？它包括哪些价格或费用？63

62．城市房屋拆迁的估价程序有哪些？63

63．被拆迁人如果对房屋拆迁的估价有异议，应该通过怎样的途径来维护自己的正当权益？64

64．哪些违法估价的行为要承担法律责任？65

65．拆迁补偿有几种方式？65

66．产权调换是怎么回事？66

67．被拆迁人可否选择补偿方式？66

68．拆除临时建筑和自盖房屋，是否给予补偿？66

69．租赁房屋怎样补偿安置？66

七、建筑物区分所有权——专有部分所有权67

【案例传真】物权虽然是绝对权，但行使时也不能侵害他人权利67

【案例解析】69

【相关法律问答】70

70．什么是建筑物区分所有权？包括哪些内容？70

71．什么是业主对专有部分的所有权？70

72．什么是业主对共有部分的共有权？71

73．什么是业主的成员权？71

74．建筑物区分所有权的三个部分，彼此之间关系如何？72

75．业主对专有部分的所有权的行使是否有限制？73

八、建筑物区分所有权——业主对共有部分的共有权与共同管理权74

【案例传真一】业主对共有面积共同管理共享收益，权利被侵害时有权要求侵害人承担责任74

【案例解析】75

【案例传真二】圈占公共楼梯侵害共有人权益，法院责令拆除圈占设施76

【案例解析】77

【相关法律问答】77

76．小区内哪些部分属于各业主的共有部分？77

77．建筑物及其附属设施的费用分摊、收益（如电梯广告收益）应当如何分配？78

78．建筑物及其附属设施的维修资金如何筹集和使用？78

79．哪些事项应由各业主共同决定？这些事项要经过多少业主同意方可进行？78

80．业主大会、业主委员会是怎么回事？79

九、车库所有权归属80

【案例传真】购房合同要看仔细，公摊面积是否包括车库80

【案例解析】81

【相关法律问答】82

81．《物权法》对车位、车库的归属和使用是怎样规定的？82

十、物业管理纠纷法律问题83

【案例传真一】建筑规划内的绿地归业主共有，开发商不得擅作主张83

【案例解析】83

【案例传真二】物业公司管理不尽如人意，业主怎样维权？84

【案例解析】85

【案例传真三】物业公司管理失职致幼童死亡，被判承担不作为的法律责任86

【案例解析】86

【案例传真四】物业公司服务质量与物业合同不符，应当承担民事责任87

【案例解析】87

【案例传真五】物业费谁人来交，且看物业服务合同如何规定88

【案例解析】89

【相关法律问答】89

82．物业公司由谁聘请？职责如何？89

83．什么叫物业管理？所有的物业管理关系都要受《物业管理条例》的约束吗？90

84．什么叫业主？业主在物业管理活动中有哪些权利？承担什么义务？90

85．物业管理机构和人员有资质要求吗？91

86．物业服务合同应当包括哪些条款？91

87．物业服务费用如何交纳？91

88．小区内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的费用如何交纳？91

89．物业管理企业应当履行哪些职责或义务？92

十一、相邻关系93

【案例传真一】相邻两房屋主因排水引发纠纷，唯一排水通道被法院确认93

【案例解析】94

【案例传真二】相邻关系要求容忍，擅自拆除他人电线违法95

【案例解析】95

【案例传真三】挡住邻居的阳光，建设住宅违法96

【案例解析】97

【案例传真四】水泥店经营影响邻居，被判停止侵害97

【案例解析】98

【案例传真五】妨碍他人生活与出行，责任人无理堆放被判有责98

【案例解析】99

【相关法律问答】99

90．什么叫相邻关系？处理相邻关系要遵循什么原则？99

91．相邻关系的种类主要有哪些？99

十二、按份共有101

【案例传真】共有财产致人损害，责任如何承担101

【案例解析】101

【相关法律问答】102

92．什么叫共有？102

93．共有关系如何产生？102

94．共有包括哪几种类型？103

95．什么叫按份共有？103

96．按份共有人之间有什么权利义务关系？104

97．按份共有人与第三人之间的法律关系如何处理？106

98．按份共有关系中，共有物怎样分割？106

99．按份共有人对共有物份额没有约定或约定不明时，如何认定份额？106

十三、共同共有108

【案例传真一】不经丈夫同意处置共同财产，妻子惹官司108

【案例解析】109

【案例传真二】离婚时丈夫隐瞒夫妻共有财产，前妻得知真相后起诉追回109

【案例解析】110

【相关法律问答】111

100．什么叫共同共有？111

101．共同共有人之间有什么权利义务关系？112

102．共同共有人与第三人之间的法律关系如何处理？这同按份共有人与第三人的法律关系是否存在区别？113

103．共同共有主要有哪些类型？114

104．共同共有关系中，共有物怎样分割？118

105．如果共有人对共有的类型没有约定，法律上如何认定？119

十四、善意取得120

【案例传真】因不知情购买房屋设备，缘何有的有效有的无效？120

【案例解析】121

【相关法律问答】123

106．什么是善意取得制度？为什么要在《物权法》中制定这样一种制度？123

107．哪些财产不能善意取得？124

108．善意取得可以取得财产上的哪些权利？124

109．善意取得的要件有哪些？125

110．善意取得有哪些法律效果？126

111．遗失物能否善意取得？127

十五、主物与从物129

【案例传真】擅自拆除主房屋的附属部分，责任人被判赔偿损失129

【案例解析】129

【相关法律问答】130

112．什么叫主物？什么叫从物？为什么作这样的区分呢？130

十六、拾得遗失物与孳息132

【案例传真】拾得遗失母牛遇见失主，有义务返还母牛及生下的小牛132

【案例解析】133

【相关法律问答】133

113．什么叫遗失物？133

114．如果遗失物通过转让被他人占有，权利人如何保护自己的利益？可以追回吗？134

115．遗失物的拾得者有哪些权利和义务？134

116．国家在什么时候可以取得遗失物的所有权？134

117．拾得漂流物、发现埋藏物或者隐藏物之后怎么办？135

118．什么叫原物？什么叫孳息？135

119．谁有权利收取孳息？135

十七、土地承包经营权136

【案例传真】离婚者仍然享有承包经营权，村民小组强行收回土地违法136

【案例解析】137

【相关法律问答】137

120．什么是用益物权？它们有哪些特征？137

121．我国《物权法》上规定的用益物权有哪些类型？139

122．什么是土地承包经营权？其主体和客体分别是什么？139

123．《物权法》规定土地承包经营权有什么必要性？139

124．设立土地承包经营权应该遵循的原则有哪些？140

125．土地承包的程序是什么？140

126．登记在土地承包经营权中的效力如何？141

127．不同的土地承包经营权，其使用期限有何不同？141

128．我国法律规定的土地承包经营合同发包方的权利义务是什么？141

129．我国法律规定的土地承包经营合同承包方的权利义务是什么？142

130．土地承包经营权的取得方式有哪些？法律的要求是什么？142

131．土地承包经营权能否向农村集体经济组织成员之外的人设立？144

十八、建设用地使用权145

【案例传真】变相转让土地使用权未去登记，合作建房合同无效145

【案例解析】146

【相关法律问答】146

132．我国法律规定的出让建设用地使用权的方式有哪些？146

133．我国法律规定的建设用地使用权人的权利义务有哪些？148

134．登记在建设用地使用权中的效力如何？149

135．建设用地使用权的设立和转让有哪些注意事项？149

136．建设用地使用权与其上的建筑物进行处分时，遵循什么样的原则？150

137．建设用地使用权期间届满后如何处理？151

十九、宅基地使用权152

【案例传真】转让宅基地手续不全，粗心大意惹来麻烦152

【案例解析】152

【相关法律问答】153

138．什么是宅基地使用权？153

139．宅基地使用权的取得方式是什么？153

140．宅基地使用权人的权利主要是什么？154

141．宅基地使用权人的义务主要是什么？154

二十、地役权155

【案例传真】要想有偿使用他人土地，还是登记最为保险155

【案例解析】155

【相关法律问答】156

142．什么是地役权？156

143．地役权合同当事人的权利义务有哪些？157

144．怎样理解地役权的从属性和不可分性？159

145．地役权与相邻关系的联系与区别是什么？160

146．地役权的取得与消灭情形有哪些？160

147．地役权生效需要具备什么条件？对第三人的效力如何？162

二十一、抵押权一般原理163

【案例传真一】主合同无效，从属之抵押合同也无效163

【案例解析】163

【案例传真二】抵押财产发生变化，抵押权人如何应对？164

【案例解析】165

【案例传真三】遇到重复抵押，权利人如何行使权利167

【案例解析】167

【案例传真四】物保和人保谁更重要，视担保情况而定168

【案例解析】168

【相关法律问答】169

148．什么是担保物权？《物权法》规定了哪些担保物权的种类？169

149．什么是反担保？能用作反担保的担保形式有哪些？170

150．什么是担保合同的从属性？171

151．什么是担保物权的物上代位性？172

152．担保物权的灭失主要发生在什么情况下？172

153．《担保法》和《物权法》有关担保物权规定不一致时，如何适用法律？173

154．什么是抵押权？抵押权有什么特征？173

155．哪些财产可以抵押？哪些财产不能抵押？174

156．什么是抵押时的“房地相随”原则？175

157．获得抵押权的途径有哪些？175

158．抵押合同的订立有什么法律规定？176

159．什么是流抵押？为什么要禁止流抵押？176

160．抵押权的生效时间如何判定？177

161．抵押权存在期间抵押物出租的，租赁权和抵押权的关系如何？177

162．抵押权存续期间，抵押物是不是能转让？177

163．什么是抵押权人的保全权？177

164．抵押权的物上代位性有什么特点？178

165．什么是抵押权的顺位？178

166．抵押权的次序可否变动？如何变动？会产生什么效果？179

167．抵押权存续期间，抵押物毁损、灭失的风险如何避免？180

168．抵押权如何实现？180

169．抵押权能不能抛弃？抛弃抵押权会有什么后果？181

170．什么是抵押权的消灭？181

171．什么是抵押权的时效？182

二十二、共同抵押183

【案例传真】三方主体共同抵押一笔借款，抵押权人如何实现抵押权183

【案例解析】184

【相关法律问答】185

172．什么是共同抵押？185

173．共同抵押的财产范围如何确定？186

174．共同抵押有什么效力？如何实现？187

175．在共同抵押权实现时，各项抵押物所负担的金额如何确定？187

二十三、浮动抵押189

【案例传真】企业用流动商品设立抵押，商品价值降低遭封仓库189

【案例解析】190

【相关法律问答】191

176．什么是动产浮动抵押？它有什么优点？191

177．我国物权法上的动产浮动抵押有什么特点？192

178．动产浮动抵押何时生效？193

179．动产浮动抵押的抵押财产在什么情况下范围确定？193

二十四、最高额抵押194

【案例传真】连续债务可设最高额抵押，行使抵押权以约定额度为限194

【案例解析】195

【相关法律问答】196

180．什么是最高额抵押？196

181．最高额抵押具有什么特征？196

182．最高额抵押所担保的最终债权数额如何确定？197

183．法律规定的最高额抵押的诉讼时效怎样计算？198

二十五、动产质权199

【案例传真一】债务人用摩托车担保借款，摩托车未交付担保不成立199

【案例解析】199

【案例传真二】把别人押给自己的汽车押给他人，未获车主同意质押无效200

【案例解析】201

【相关法律问答】202

184．什么是质权？202

185．哪些财产可以出质？哪些财产不能出质？203

186．货币是否可以出质？204

187．需要登记的机动车可否质押？204

188．订立质权合同有什么要求？质权合同何时生效？205

189．除订立质权合同外，是否还有其他方法取得质权？205

190．什么是流质？为什么要禁止流质的约定？205

191．质权人占有质物期间，质物所生的孳息如何处理？206

192．当质物毁损、灭失时，质权人是否应当向出质人赔偿损失？206

193．质权是否可以放弃？放弃后有什么法律后果？207

194．质权如何实现？207

195．什么是最高额质权？209

二十六、权利质权211

【案例传真一】替别人还贷款能否使用对方质押的存单，具体情况具体分析211

【案例解析】212

【案例传真二】言明汇票不得转让，以此汇票不能设立质押213

【案例解析】213

【案例传真三】用股权质押债务，公正不如登记214

【案例解析】215

【案例传真四】知识产权可以出质，但仅限于可转让的财产权利216

【案例解析】217

【案例传真五】应收账款可以质押，要向信贷征信机构办理登记218

【案例解析】219

【相关法律问答】221

196．什么是权利质权？221

197．权利质和动产质的区别有哪些？221

198．能够入质的权利有哪些？221

199．权利质权何时生效？是否也要交付？222

200．入质的债权期限届满时间在其担保的债权期限之前，应当如何保证债权不因此受损？223

201．入质的权利是否能转让他人？223

202．权利质权如何适用？224

203．什么是票据质押？224

204．票据质押有哪些限制条件？225

205．票据质押的效力有哪些？225

206．什么是股权质押？它有什么特征？226

207．股权质押有哪些种类？226

208．股权质权对质权人的效力有哪些？227

209．股权质权对出质人有什么效力？228

210．什么是知识产权质押？它有哪些特征？228

211．知识产权质权有哪些种类？229

212．知识产权质权对当事人有哪些效力？229

213．什么是应收账款质押？应收账款质押有哪些优点？230

214．应收账款质押的登记是在什么机关？为什么这样规定？231

215．什么是一般债权质押？有什么特点？231

216．一般债权质押和证券质押在法律效果上有什么区别？232

217．可以出质的一般债权之范围有哪些？233

218．一般债权质对质权人有什么效力？234

二十七、留置权236

【案例传真】是否能够留置委托加工服装，要看是否是同一法律关系236

【案例解析】237

【相关法律问答】238

219．留置权的概念是什么？其产生方式如何？238

220．留置权取得的要件有哪些？238

221．留置权担保的债权的范围有哪些？留置权人的权利义务是什么？239

222．合同法上典型合同中明确规定留置权的有哪些？240

二十八、占有制度241

【案例传真】善意占有财产，无义务支付财产折旧费用241

【案例解析】241

【相关法律问答】242

223．什么是占有？《物权法》为什么设立占有制度？242

224．《物权法》对占有的分类有哪些？243

225．什么是善意占有？善意占有的法律效果有哪些？243

226．当占有的状态被他人侵害，占有人可以采取什么手段来保护自己？244

227．占有人的返还原物请求权的行使是否有时间限制？245

附录1 关于《中华人民共和国物权法（草案）》的说明246

附录2 中华人民共和国物权法253

附录3 缩略语282