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上编 诉讼指引3

第一章 房屋租赁合同纠纷案件概述3

第一节 房屋租赁纠纷的主要特点、类型及表现形式3

一、房屋租赁纠纷的主要特点3

二、房屋租赁纠纷的主要类型及表现形式4

第二节 房屋租赁纠纷的成因分析5

一、近年来房屋租赁市场供需两旺5

二、当事人法律意识和诚信意识不高5

三、当事人恶意串通，逃避管理和偷逃税费5

四、房屋中介公司良莠不齐，相关部门监管不力5

五、诉讼前缺少一定的矛盾化解机制5

第二章 房屋租赁合同纠纷诉讼程序6

第一节 房屋租赁合同纠纷的起诉条件、受理要点6

一、房屋租赁合同纠纷的起诉条件6

二、房屋租赁合同纠纷的受理要点12

第二节 房屋租赁合同纠纷所需证据及被告抗辩理由14

一、房屋租赁合同纠纷所需证据14

二、被告的抗辩理由15

第三节 房屋租赁合同纠纷的诉讼时效15

一、时效的一般规定15

二、诉讼时效的中止或中断16

三、房屋租赁合同纠纷的最长诉讼时效17

第四节 房屋租赁合同纠纷的诉讼费交纳标准与负担原则18

一、诉讼费用交纳范围18

二、诉讼费用交纳标准18

三、诉讼费用的负担原则18

第五节 判决内容与申请执行19

一、判决内容19

二、申请执行19

中编 实务解答23

第一章 房屋租赁合同效力纠纷23

1.出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否有效？23

2.出租没有产权证的房屋租赁合同是否有效？28

3.出租未取得建设工程规划审批手续或临时建筑审批手续的房屋租赁合同是否有效？31

4.没有办理登记备案或没有办理《房屋租赁许可证》的房屋租赁合同是否有效？35

5.出租改变土地使用权出让合同约定用途房屋的租赁合同是否有效？39

6.承租人未经出租人同意转租房屋行为是否有效？44

7.已经出租的房屋被查封，原租赁合同是否有效？48

8.部分共有人出租共有房屋是否有效？51

9.租赁合同无效，应参照何种租金标准确定占有使用费？52

第二章 房屋租赁合同履行、解除纠纷56

10.经主管部门批准建设的房屋，出租人与承租人签订的房屋租赁合同是否有效？56

11.房屋在出租期间由谁负责维修？承租人因此受到的损失应当如何处理？57

12.什么是出租人的瑕疵担保义务？承租人可采取哪些补救办法？64

13.如何认定承租人是否正当使用出租房屋？未正当使用，出租人应如何救济？70

14.出租人是否有权提前收回房屋？74

15.承租人在哪些情况下可以解除租赁合同，提前退租？81

16.租赁房屋没有达到合同约定的交付条件，应当如何处理？86

17.如何处理“一房两租或数租”纠纷？90

18.房屋交付后，承租人延期交付租金或不支付租金，出租人可以采取哪些措施维护自己的权益？95

19.产生房屋租赁纠纷后，出租人对租赁房屋断电、断水，其行为是否正当合法？100

20.在房屋租赁期间，承租人擅自变动承租房屋结构的，应当如何处理？105

21.租赁期限届满后，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？109

22.租赁合同无效，对于承租人无法拆卸、带走的装饰装修物，如何处理？117

23.房屋租赁合同解除后，承租人对房屋的装饰装修如何处理？122

24.承租人未经出租人同意擅自装修、扩建的，如何处理发生的费用？126

25.承租人经出租人同意扩建的，如何处理发生的扩建费用？128

26.出租房屋欠缴物业费，应当由出租人交纳还是由承租人交纳？134

第三章 房屋租赁合同转租纠纷138

27.主体变更后新承租人是否可向原次承租人主张占有使用费？138

28.因转租人违约，出租人要求解除合同，次承租人有何救济权利？140

29.房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，次承租人仍占用房屋的，出租人能否直接要求次承租人支付租金？143

30.次承租人取得租赁房屋的所有权，承租人要求继续履行与次承租人的转租赁合同应否支持？146

31.承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人行使合同解除权的期限是多久？148

32.承租人经出租人同意转租的，转租期限能否超过剩余期限？151

33.承租人可否将所租住的公房转租？153

第四章 优先购买权纠纷155

34.产权人出售房屋时，承租人如何主张优先购买权？155

35.出租人在未通知承租人情况下将房屋所有权转让，如何保障承租人的合法权益？承租人在放弃优先购买权后，是否享有继续承租权？160

36.承租人认为自己优先购买权受到侵害的，应该如何提出请求？162

37.在什么情况下，承租人不得行使优先购买权以及优先购买权消灭？166

38.承租人优先购买权能否转让和继承？171

39.房屋转租后，次承租人是否享有优先购买权？173

40.如何理解和把握承租人优先购买权中“同等条件”？177

41.实际履行价格与备案合同价格不一致的情况下，承租人能否要求以备案合同价格作为同等条件主张优先购买权？180

42.出租人整体出售房屋时，部分房屋承租人如何行使优先购买权？183

43.房屋租赁期满后双方不再继续履行或解除合同后，承租人是否还享有对房屋的优先购买权？187

44.房屋在租赁期间被拍卖，承租人是否可主张优先购买权？189

45.如何理解出租人出售房屋时对承租人的通知义务？通知能否限定购房条件？出租人对承租人发出的出卖出租房屋的通知中限定承租人须在不足一个月的期限内交清购房款，该通知是否合法有效？192

46.优先购买权之诉的性质是什么？是确认之诉、给付之诉还是变更之诉？195

47.以拍卖、折价、变卖等方式处分租赁房屋时，承租人是否享有优先购买权？抵押权的设立是否影响优先购买权的行使？198

第五章 其他有关房屋租赁问题200

48.租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，新业主是否应继续履行原租赁合同？例外情形有哪些？200

49.在承租人预付租金，尚未到新的交租期限情况下，新业主能否向承租人主张给付租金？202

50.出租人未告知出租房屋已抵押的事实，应当如何承担责任？204

51.房屋租赁合同中，如何确定当事人约定的违约金是否过高，能否与赔偿损失并用？207

52.租赁房屋可否作为装饰装修工程款优先受偿权的标的？209

53.房屋租赁合同无效、期满或依法解除后，承租人拒不返还房屋，由此造成的损失应当如何承担？212

54.租赁合同中，承租人因欠付租金而向出租人出具“欠款结算单”，是否适用诉讼时效的规定？213

55.承租人能否获得拆迁补偿？217

56.如何区分房屋租赁合同与酒店（宾馆）承包合同纠纷？220

57.如何区分房屋租赁合同解除与变更、撤销纠纷？223

58.什么叫承租权转让？怎样办理承租权转让？226

59.如果租住公房的出租人和承租人发生纠纷，应如何处理？229

60.房屋租赁纠纷如何确定地域管辖问题？232

61.如何理解把握优先承租权问题？234

62.承租人欠缴物业费，物业公司是否有权要求出租人付款？238

63.房屋租赁期间，第三人对房屋进行侵害，应如何处理？241

64.房屋租赁期间因房屋失火对第三人造成侵害，应如何分担责任？243

65.自然人作为承租人签订租赁合同后，以租赁房屋为经营场所设立企业并实际使用房屋产生纠纷的，应当由谁作为承担责任的主体？247

66.承租人在经营状况持续恶化，无力继续履行租赁合同的情况下能否行使合同解除权？251

下编 附录255

一、相关法律、行政法规255

中华人民共和国民法通则（1986.4.12）（节选）255

中华人民共和国物权法（2007.3.16）（节选）258

中华人民共和国侵权责任法（2009.12.26）（节选）259

中华人民共和国合同法（1999.3.15）（节选）261

中华人民共和国担保法（1995.6.30）（节选）263

中华人民共和国土地管理法（2004.8.28修正）（节选）264

中华人民共和国城市房地产管理法（2007.8.30修正）（节选）265

中华人民共和国城乡规划法（2007.10.28）（节选）266

中华人民共和国消防法（2008.10.28修订）（节选）268

中华人民共和国建筑法（1997.11.1）（节选）269

中华人民共和国拍卖法（2004.8.28修正）（节选）269

中华人民共和国民事诉讼法（2012.8.31修正）270

国有土地上房屋征收与补偿条例（2011.1.21）（节选）301

城市房屋拆迁管理条例（2001.6.13）（节选）304

建设工程质量管理条例（2000.1.30）（节选）305

村庄和集镇规划建设管理条例（1993.6.29）（节选）305

二、相关司法解释306

最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）（1988.1.26）（节选）306

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）（1999.12.19）（节选）306

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）（2009.4.24）（节选）307

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（2000.12.8）（节选）309

最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.7.30）309

最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003.3.24）（节选）312

最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2009.5.14）（节选）314

最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2001.12.21）（节选）315

最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定（2008.8.21）（节选）319

最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（2005.7.26）321

最高人民法院关于房屋租赁纠纷如何确定管辖问题的批复（1986.1.7）322

三、部门规章及地方性司法文件324

商品房屋租赁管理办法（2010.12.1）324

江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见（2008.12.10）327

上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答（2005.8.29）331