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第一章 人世总论篇1

第一节 世界贸易组织的基本知识与规则1

一、世界贸易组织的概念1

二、世界贸易组织的基本宗旨与基本职能1

三、世界贸易组织的组织框架2

四、世界贸易组织的规则框架3

五、服务贸易总协定16

第二节 加入 WTO 对中国房地产业的关联和影响21

一、加入 WTO 我国房地产业以及建设领域的对外承诺21

二、中国房地产业与世贸组织的关联22

三、加入 WTO 对我国房地产业的影响26

第三节 房地产业入世应对中应当把握的问题及其关节34

一、正确把握中国以发展中国家身份加入世贸组织的原则34

二、正确把握房地产入世的个性特点35

三、正确把握中国入世设定时间底线的原则37

四、正确把握降低关税是个渐进过程的原则38

五、正确把握国民待遇双向性原则39

六、正确把握政府管理适度的原则40

第二章 市场运行篇42

第一节 加入 WTO 对中国房地产市场运行的影响分析42

一、加入 WTO 有助于增加房地产业的市场需求43

二、加入 WTO 有助于优化房地产业的市场供给44

三、加入 WTO 有助于房地产价格形成取向合理的发展趋势45

四、加入 WTO 有助于规范房地产市场秩序49

五、加入 WTO 有助于拓宽房地产融资渠道51

第二节 趋利避害，发展我国房地产市场53

一、苦练内功，平静对待53

二、完善体系，优胜劣汰56

三、抓住机遇，迎接挑战57

第三节 专家教授泉城论楼谈市62

一、孟晓苏老总语惊四座：慷慨陈词评“大法”63

二、刘洪玉教授高瞻远瞩：认清国际资本流动对中国房地产市场的影响70

三、谢贤程博士缜密周到：地产业面临五大需求78

四、桂强芳教授求新创新：房地产业要有十二分新意86

第三章 开发投资篇95

第一节 入世与房地产开发投资趋势95

一、包宗华会长疾呼：“尽快把总量控制抓起来”95

二、叶剑平教授告诫：“要认清投资大方向”99

三、北京曾劲如是说：“资本要给房地产业变脸”101

四、深圳王石等人坦言：“正好与他学几招”104

第二节 WTO 与中国土地市场和发展109

一、入世后我国土地市场利弊权衡109

二、入世后我国土地市场影响几何110

三、入世后我国土地市场应对之策112

第三节 加入 WTO 与经济适用房116

一、来自专家的建言：入世后应慎重经济适用住房建设116

二、来自政协委员的呼声：经济适用房有诸多缺陷119

三、来自各城市的反映：“三失控”困扰经济适用房121

第一节 掌门人谈 WTO 提速住宅产业化124

第四章 住宅产业化篇124

一、入世后发展住宅产业现代化的途径125

二、入世后实现住宅产业现代化的措施127

第二节 住宅产业化的条件与对策128

一、住宅产业化的前提条件128

二、住宅产业化的对策建议131

第三节 网络经济时代的住宅现代化建设134

一、网络时代之前的住宅现代化体系及其弊端134

二、现代信息技术的应用将使住宅产业化经营和需求个性化达到完美的统一136

三、提高企业经营管理水平，是推动住宅产业现代化进程的重要保障之一137

四、企业内部信息化建设，是推动住宅产业现代化进程的关键139

第五章 中介服务篇142

第一节 WTO 与房地产中介服务的关联因素142

一、WTO 与房地产中介服务142

二、我国相关中介服务咨询的市场开放状况比较143

三、我国房地产中介市场开放战略对策145

一、良莠不齐、鱼龙混杂、散乱差小147

第二节 我国房地产中介服务与 WTO 规则的差距及其挑战147

二、无法无天、缺规少矩、难成方圆150

三、进入门槛低、退出成本低、无序竞争151

四、投入缺少、技术缺乏、经营单一151

五、缺少品牌、地域性强、地区分割152

六、海外兵团、著名中介、抢滩登陆152

第三节 加入 WTO 中国房地产中介服务业应对的措施153

一、借鉴海外经验，拿来我用153

二、强化行业自律，改善整体形象156

三、健全相关法律法规，依法规范管理157

四、加快中介行业专门人才培养，提高服务水平157

五、加强中介联合，实现规模化、网络化158

第四节 加入 WTO 对房地产评估业的影响及对策159

一、加入 WTO 对我国房地产评估业的积极影响159

二、我国房地产评估业适应 WTO 应采取的对策设想161

一、房地产经纪行为概况及问题166

第五节 房地产经纪行业的问题及对策166

二、房地产经纪行为应予规范168

第六节 国外房地产中介行业的现状及特点170

一、发展历史悠久，中介事业发达170

二、法律法规健全，经营行为规范170

三、行业个人资格准入严格，机构准入市场化170

四、中介企业发展注重连锁经营和品牌效应171

五、充分采集信息资源，利用网络信息技术172

一、国际服务贸易与物业管理的关联173

第六章 物业管理篇173

第一节 物业管理与 WTO 的关联与积极影响173

二、入世对我国物业管理的积极影响175

第二节 我国物业管理市场的严峻挑战178

一、先进管理经验向落后管理观念的挑战178

二、低价格、高质量的管理服务向高价格、低质量的管理服务的挑战179

三、高素质管理人才向低水平管理人员的挑战179

四、较高的市场决策水平向非市场化决策的挑战179

一、清理和理顺物业管理政策法规，为 WTO 有关物业管理规则在我国顺利适用创造充分的条件180

第三节 我国物业管理市场的应对之策180

二、借鉴国外物业管理市场先进经验，转变政府职能，加速物业管理体制转换181

三、整顿和规范物业管理行业管理，进一步提高管理效率182

四、培养和吸引高素质的物业管理市场经营管理专门高级人才，提高物业管理企业整体素质183

五、不断提高物业管理水平，加快实施物业管理品牌战略184

第四节 我国物业管理的发展趋势184

一、区域化管理将逐步取代分割管理的模式，成为物业管理的发展方向185

二、市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断，成为承揽物业管理项目的主流187

三、集团化发展将结束小兵团分散作战的局面，成为物业管理行业的主体189

四、法制化运作将结束缺法少规的现象，推进物业管理行业走上规范化的发展轨道192

第七章 货币分配篇194

第一节 住房货币化分配与住房市场形成194

一、住房分配货币化的理论基础和背景分析195

二、住房分配货币化的政策内容与操作形式198

三、住房分配货币化的客观作用与重要意义200

一、工资差别悬殊不利于人才竞争203

第二节 住房货币化分配到位与人才竞争中的不败之地203

二、加快住房分配货币化才会立于不败之地204

三、主动改革比被动改革好205

第三节 住房分配货币化的法律依据205

一、最低工资保障制度206

二、将住房补贴列入最低工资的法律根据207

三、加快住房分配货币化的立法208

第四节 境外住房补助制度掠影——我国台湾地区的住宅补助政策209

一、入世后我国房地产金融业面临严峻的挑战218

第八章 金融保险篇218

第一节 入世给我国住房金融业带来的挑战与机遇218

二、加入 WTO 给我国房地产金融带来发展新机遇220

三、对住房公积金制度在入世后如何发展的思考221

第二节 完善我国住宅金融的对策与措施224

一、规范住房公积金运作224

二、构建我国的住宅储蓄机制226

三、完善住宅抵押贷款制度226

五、建立完善的住宅金融机构体系228

四、培育发达的住宅金融市场228

六、加大政府对住宅金融的调节力度229

七、刺激居民对住宅的有效需求229

第三节 我国个人住房抵押贷款证券化势在必行230

一、我国个人住房抵押贷款市场现状分析230

二、我国个人住房抵押贷款制度的内在缺陷及其风险233

三、个人住房抵押贷款证券化概述及意义234

第四节 国外房地产保险的成功经验及借鉴237

一、发达国家和地区房地产保险的成功经验237

二、我国房地产保险的现状与不足238

三、发展我国房地产保险业务的对策239

第五节 国外住房金融制度之比较241

一、世界各国住房金融制度概述241

二、世界各国住房金融中融资方式的差别242

三、世界各国住房金融发展中的共性244

一、国外房地产税收体系245

第九章 房地税制篇245

第一节 国外房地产税制及其对我国的启示245

二、美国房地产税收概览247

三、国外房地产税制的经验249

四、国外房地产税制对我国的启示251

第二节 构建入世后中国土地税费体系254

一、入世后中国土地税费体系所面临的挑战254

二、中国土地税收体系及主要症结257

三、构建与 WTO 成员接轨的中国土地税格局261

第三节 我国现行房地产交易税收制度及改革方向264

一、现行房地产交易税收制度简析264

二、现行房地产交易税制存在的问题265

三、对房地产业几个主要税种的探讨267

四、对改革现行房地产交易税收制度的几点建议271

第一节 入世对我国房地产企业的影响及出路274

一、房地产企业的未来可能是一条充满了挑战的道路274

第十章 企业战略篇274

二、中国加入 WTO 后的企业对策277

三、入世对我国房地产上市公司的影响及其对策280

第二节 入世伊始谈房地产企业制度创新284

一、新经济时代企业制度创新284

二、房地产企业制度创新误区285

三、制度创新是房地产企业发展的基础286

四、房地产企业制度创新的方向286

第三节 房地产企业战略性购并重组探讨287

一、房地产企业实施战略性购并重组的意义287

二、房地产上市公司实施战略性购并重组的优势290

三、我国房地产上市公司的战略性购并重组291

第十一章 房屋拆迁篇294

第一节 旧城改造在城市经济社会发展中的独特意义294

一、加快旧城改造是推进城市化进程的重要环节295

二、加快旧城改造是以经济结构调整为主线的重要体现298

三、加快旧城改造是扩大内需、拉动经济增长的一个重要举措299

四、加快旧城改造是解决安居问题、实践“三个代表”思想的重要体现301

第二节 正确实施旧城改造，促进房地产业健康发展302

一、旧城改造要与住房制度改革相结合303

二、旧城改造要与发展经济适用房相结合304

三、旧城改造要与培育规范房地产市场相结合305

四、旧城改造要与保护优秀历史文化建筑和街区相结合306

五、加快旧城改造要与科学态度相结合307

一、由政府定价的拆迁补偿机制转为以房地产市场评估价的补偿机制308

第三节 适应 WTO 的要求，房屋拆迁要做好五个转变308

二、由政府干预过多转向通过民事合同约定实施309

三、由从拆迁具体事务管理转向委托拆迁单位运作310

四、由只顾政府出政绩转向切实维护拆迁当事人利益311

五、由单纯的政府出资转向吸引国外、外地及多元化投资312

第十二章 建筑业篇313

第一节 一个沉甸甸的话题，中国建筑业入世的思考313

一、入世谈判中涉及建筑业的主要内容313

二、加入 WTO 对我国建筑业的影响314

一、中国建筑业和建筑企业劣势分析321

第二节 中国建筑业劣势分析和困境321

二、并非危言耸听，入世后3000万建筑人面临重新“洗牌”326

三、近亲繁殖，建筑企业抽身改行房地产332

第三节 路在何方：中国建筑业如何紧急应对334

一、政府行业管理该做些什么334

二、建筑行业的应对措施337

三、中小建筑企业应对之策340

第四节 勘察设计单位如何应对入世新形势342

一、我国勘察设计行业现状及其与国际接轨差距343

二、适应市场发展需要，探索组织结构创新349

三、加强技术创新，推动住宅建设产业化350

四、解放思想，完善经营机制创新352

第五节 中国对外工程承包业的现状与发展对策356

一、中国对外工程承包业的现状358

二、中国对外工程承包业的优劣分析361

三、中国对外承包的发展对策367

第六节 专家解密建筑业 WTO 谈判370

第十三章 信息网络篇383

第一节 进入信息网络时代房地产业出现的变化383

一、互联网时代房地产业的变化383

二、信息网络对传统房地产业的影响387

三、房地产信息网络当前的问题和超越390

第二节 国内房地产网站发展战略浅析393

一、房地产综合网站优势分析393

二、房地产专业网站优劣透视394

三、房地产实体公司网络特点显示396

第三节 实施房地产业信息技术革命的对策397

一、政府对策397

二、开发商对策397

三、中介机构对策398

四、物业管理企业对策399

第四节 网络经济中房地产中介服务业的发展趋向400

一、网络经济中的房地产中介服务主体400

二、房地产中介业务发展的必然趋势403

三、房地产中介在线经营的战略调整405

第十四章 政府管理篇407

第一节 入世对政府管理的一般影响和要求407

一、加入 WTO 与政府的角色407

二、加入 WTO 对政府的影响409

三、加入 WTO 对政府职能转变的要求414

第二节 改善政府对房地产的管理，提高管理水平419

一、清理法规不撞车419

二、改革政府管理不越位420

三、政府管理到位不缺位421

四、政府科学管理不偏位423

五、“看得见的手”该如何放下425

第三节 规范房地产行业管理，提高管理效率427

一、依法行政，提高政策的透明度427

二、建立房地产业准入机制428

三、实施科学化管理428

四、实现房地产业的可持续发展429

五、分清和处理好“五个关系”430

第十五章 国外经验篇433

第一节 美国政府与房地产市场433

一、美国房地产立法及政府机构设置概况433

二、美国政府与市场经济436

三、美国政府调控发展房地产市场的主要途径439

四、政府与房地产市场关系的几点启示和思考450

第二节 日本住宅建设与城市规划设计458

一、日本住房建设政策取向和成功模式459

二、日本城市规划城市设计的基本经验464

三、面对日本成功模式的思考和建议471

第三节 周边部分国家入世后的发展经验474

一、韩国入世后建筑与房地产业发展的经验474

二、日本入世后建设业发展的经验480

三、新加坡入世后建设业的发展经验484

主要参考文献487

跋王晓瑜同志《入世后的中国房地产业》——中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长 张元端490