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1　房地产项目全寿命周期管理（LCM）导论1

1.1　项目“全寿命周期管理”的产生和发展2

1.1.1 项目的内涵2

1.1.2　现代工程项目管理理论的形成与发展3

1.1.3 建设项目全寿命周期管理思想的产生6

1.1.4 建设项目“LCM”的发展历程8

1.2　房地产项目LCM11

1.2.1 房地产项目LCM的内涵11

1.2.2 房地产项目LCM的作用18

1.2.3 房地产项目LCM的基本思路19

1.3　本书的基本架构19

2　房地产项目全寿命周期管理环境系统21

2.1　宏观环境22

2.1.1 房地产宏观环境的基本内容22

2.1.2 当前我国房地产市场的宏观环境24

2.2　区域环境30

2.2.1 房地产区域环境因素30

2.2.2　房地产投资区域的优化选择31

2.2.3　我国当前房地产区域发展情况32

2.3　产业环境35

2.3.1　房地产业的产业环境35

2.3.2　房地产业的产业环境分析35

2.4.1 房地产项目综合环境分析的基本任务37

2.4　房地产项目综合环境分析37

2.4.2　房地产项目综合环境分析的主要内容38

3　房地产项目全寿命周期管理目标系统40

3.1 房地产项目LCM的目标描述41

3.2　房地产项目LCM目标系统的组成42

3.2.1 基本目标——进度、质量、投资（LCM-TQC）42

3.2.2　现代目标——安全、健康、环境（LCM-SHE）53

3.2.3 总体目标——可持续发展61

3.2.4 目标系统中各目标之间的相互关系66

4　房地产项目全寿命周期范围管理68

4.1.1 项目范围的涵义69

4.1　房地产项目全寿命周期范围管理的概念69

4.1.2　确定项目范围的作用70

4.1.3　项目范围管理的概念71

4.1.4 项目范围管理的目的和作用71

4.1.5　项目范围管理的内容71

4.1.6　房地产项目全寿命周期范围管理的概念72

4.2　房地产项目全寿命周期项目范围的确定和描述75

4.2.1 确定过程75

4.2.2　确定依据75

4.2.3 范围描述76

4.3　房地产项目的结构分解78

4.3.1 结构分解的概念78

4.3.2 结构分解的作用79

4.3.3 结构分解的方法和过程80

4.3.4　房地产项目结构分解82

4.4　房地产项目系统界面管理86

4.4.1　界面86

4.4.2　界面管理87

4.4.3　房地产项目系统界面管理88

5　房地产项目全寿命周期管理组织92

5.1　概述93

5.1.1 组织93

5.1.2　项目组织及其特殊性93

5.1.3　项目管理组织及其工作内容95

5.2　房地产项目全寿命周期管理组织96

5.2.1 房地产项目全寿命周期管理组织的特点96

5.2.2 房地产项目全寿命周期管理组织的设计97

5.2.3　一般项目组织形式100

5.2.4　项目组织形式的选择105

5.2.5 典型房地产开发企业的组织形式106

5.3　新型房地产项目组织管理形式——虚拟组织112

5.3.1　虚拟组织概述112

5.3.2　虚拟组织在房地产开发项目中的应用114

6　房地产项目全寿命周期各阶段管理的内容和标准116

6.1　房地产项目全寿命周期管理的内容117

6.1.1 房地产项目全寿命周期各阶段的划分和主要工作118

6.1.2　房地产项目全寿命周期各阶段业务流程121

6.2　房地产项目全寿命周期业务流程运作和管理标准137

6.2.1 第一阶段——投资机会研究和土地竞投137

6.2.2 第二阶段——项目立项138

6.2.3 第三阶段——项目全程策划140

6.2.4 第四阶段——规划设计141

6.2.5　第五阶段——工程施工143

6.2.6 第六阶段——市场推广和营销149

6.2.7 第七阶段——物业管理150

6.2.8 第八阶段——物业拆除与报废151

7　房地产项目全寿命周期管理标准化文件和管理制度152

7.1.1 市场调研报告153

7.1　房地产项目全寿命周期管理标准化作业文件153

7.1.2　项目建议书154

7.1.3 土地竞投方案155

7.1.4　可行性研究报告155

7.1.5　全程策划方案157

7.1.6　营销策划方案159

7.1.7 开发项目建筑策划161

7.1.8　设计任务书162

7.1.9　成本控制计划162

7.1.10　施工总体组织设计163

7.1.11 物业管理计划164

7.1.12　项目后评价165

7.2　房地产项目全寿命周期管理制度166

7.2.1　设计方案招标竞选管理办法166

7.2.2　施工单位招标管理办法167

7.2.3　合同管理办法169

7.2.4 工程变更管理办法171

7.2.5　现场签证与索赔管理办法173

7.2.6　房地产项目经理管理办法175

8　房地产项目全寿命周期费用及优化管理179

8.1　房地产项目全寿命周期费用管理描述180

8.1.1　研究的必要性180

8.1.2　房地产项目（住宅）全寿命周期费用分析方法180

8.1.3 商品住宅LCC阶段划分及费用分解结构184

8.1.4 商品住宅LCC数据的分析与整理188

8.2　房地产项目全寿命周期费用模型及优化188

8.2.1 商品住宅全寿命周期费用建模188

8.2.2　房地产项目全寿命周期费用优化192

8.3　房地产项目全寿命周期费用管理实证研究198

8.3.1 商品住宅LCC实例分析198

8.3.2 商品住宅附属物产品的LCC实证分析205

9　房地产项目全寿命周期风险管理210

9.1　房地产项目全寿命周期风险管理描述211

9.1.1 房地产项目风险特点211

9.1.3　风险来源与类型213

9.1.2　风险管理的目标213

9.2　房地产项目全寿命周期的风险识别215

9.2.1　风险识别的程序215

9.2.2　风险识别的依据216

9.2.3　风险识别的方法217

9.2.4　房地产项目综合风险因素识别217

9.2.5　房地产项目各阶段风险因素识别219

9.3　房地产项目全寿命周期的风险分析与评估224

9.3.1 单一因素的风险度量224

9.3.2　整体风险的分析与评估225

9.4.1　风险管理计划226

9.4　房地产项目全寿命周期的风险管理226

9.4.2　风险规避230

9.4.3　风险控制231

9.4.4　风险自留与利用232

9.4.5 风险转移232

9.4.6　风险监控233

9.5　房地产项目的风险预警与应急管理233

9.5.1 风险预警233

9.5.2　风险的应急管理235

10　房地产项目全寿命周期信息管理236

10.1　房地产项目全寿命周期信息管理概述237

10.1.1 信息管理的必要性237

10.1.2　信息管理的原则和要求238

10.1.3　信息管理的特点239

10.2　房地产项目全寿命周期管理信息系统241

10.2.1 信息与管理241

10.2.2 系统的概念分析242

10.2.3 系统结构和系统模型244

10.2.4 信息系统的开发248

10.2.5　信息系统发展254

10.3　房地产项目全寿命周期信息管理注意的问题255

10.3.1　信息标准化255

10.3.2　项目各参与方的信息沟通257

10.3.3　信息管理中的风险259

10.4　计算机在房地产项目管理中的应用260

10.4.1 房地产项目管理中的计算机技术260

10.4.2 影响IT技术房地产项目管理中的因素260

11　房地产项目全寿命周期开发新技术263

11.1　房地产开发成套建造技术264

11.1.1　住宅产业化与成套技术264

11.1.2　成套技术体系264

11.1.3　成套技术应用实例269

11.2　房地产开发绿色生态技术274

11.2.1 生态住宅274

11.2.2 生态住宅设计277

11.2.3 生态技术应用实例282

11.3　房地产开发智能化技术283

11.3.1 智能住宅283

11.3.2　楼宇智能化284

11.3.3 小区智能化286

11.3.4 智能化技术应用实例290

12　房地产项目全寿命周期管理新方法292

12.1　并行工程293

12.1.1 并行工程的定义和特点293

12.1.2 并行工程的应用294

12.1.3　基于并行工程的房地产项目管理模式295

12.1.4　房地产并行工程管理的计划控制系统296

12.1.5　房地产开发中的信息并行297

12.2　客户关系管理298

12.2.1 客户关系管理的基本内容298

12.2.2 项目客户关系管理298

12.2.3 项目客户关系管理的特点和重要性299

12.2.4 项目组织策略及项目寿命周期各阶段客户关系管理300

12.2.5 房地产项目客户关系管理的规划和实现304

12.3　价值链管理305

12.3.1　价值链的内涵305

12.3.2　价值链管理305

12.3.3　房地产企业价值链管理306

参考文献309