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上篇 房屋买卖合同实务与案例分析3

第一章 房屋买卖合同案件审判中的重点问题及处理3

一、关于房屋问题3

二、关于房屋所有权问题6

三、关于房屋买卖合同问题10

四、房屋买卖合同的效力认定问题14

五、商品房销售广告纠纷及处理16

六、商品房认购书纠纷的处理19

七、商品房买卖合同瑕疵担保责任及纠纷的处理23

八、商品房质量纠纷的处理26

九、房屋面积纠纷的处理29

十、迟延交付房屋、迟延办理房屋所有权过户登记纠纷的处理31

十一、一房多卖纠纷的处理36

十二、商品房包销合同纠纷的处理43

第二章 房屋买卖合同案例及分析46

一、房屋买卖合同的成立46

1．开发商未在商品房预售合同上签章，合同是否成立46

2．房屋买卖中虚假广告的责任承担51

3．商品房买卖中的销售广告和宣传资料的性质认定54

4．楼房沙盘、广告是否属于合同内容60

5．意思明确的往来函件可成立合同64

二、房屋买卖合同的生效68

1．主体瑕疵对合同效力影响68

2．个人预售房屋的合同效力认定74

3．家事代理权在房屋买卖行为中的应用78

三、标的物瑕疵对合同效力的影响82

1．买卖经济适用房房号的合同效力82

2．买卖违法建筑物的合同效力85

四、农村房屋买卖合同的效力90

1．农村房屋买卖合同是否有效90

2．农村房屋可以在同一集体经济组织内流转96

3．不同农村集体经济组织成员之间房屋买卖合同的效力99

五、行政管理法规对房屋买卖合同效力的影响103

1．违反法律强制性规定的房屋买卖合同效力103

2．违反管理性强制性规范的房屋买卖合同效力109

3．房屋买卖合同未经登记是否有效112

4．仅有分家协议而未变更产权登记不产生物权变动的效力115

5．公房管理政策对房屋买卖合同效力的影响118

六、合同的解释121

1．合同解释应优先适用文义解释法123

2．格式合同中手写条款的效力126

3．房屋抽奖促销中未明示的限制性条款无效129

4．房屋委托出售合同应按其性质确认是行纪合同还是居间合同131

5．共居人的购房资格、工龄等能否算是出资133

6．商品房预售合同与房屋联建合同的区分136

七、定金的性质及适用140

1．房屋认购金的性质之争——立约定金140

2．“订金”能否双倍返还143

3．个体中介收取定金的性质之争——可认定为不当得利146

八、不动产善意取得148

1．公房使用权可否适用善意取得148

2．房屋回迁安置权可否适用善意取得152

3．夫妻一方擅自处分共有房产，买受人不是善意的不构成善意取得155

九、开发商的欺诈行为及惩罚性赔偿的应用160

1．商品房买卖合同纠纷可否适用《消费者权益保护法》161

2．开发商欺诈应双倍返还购房款165

3．开发商隐瞒房屋已抵押的构成欺诈168

4．开发商恶意违约导致合同解除应当赔偿购房人预期利益170

十、商品房预售合同纠纷173

1．商品房预售许可证瑕疵可否撤销174

2．预售许可证过期不等于未取得预售许可证178

3．商品房预售合同登记备案的效力分析180

4．商品房预售抵押合同登记效力分析186

十一、房屋的交付纠纷191

1．开发商未及时组织竣工验收，应承担逾期交房的违约责任193

2．开发商在交房前擅自将他人已购买的预售房屋出租应承担违约责任196

3．开发商未及时办理大产权导致逾期办证，应承担违约责任200

4．因行政机关不作为导致逾期办证，开发商可不承担违约责任206

5．逾期办理产权证的违约金适用诉讼时效的规定208

十二、房屋面积纠纷211

1．楼房面积缩水，开发商如何承担责任211

2．开发商未提供书面测绘报告是否侵犯购房者的知情权214

十三、房屋质量、权利瑕疵纠纷219

1．开发商擅自在房屋外安装装饰性横梁是否构成违约219

2．父母部分出资为子女购房如无明确约定不能认定是共有财产223

3．二手房屋差价应否返还225

下篇 房屋租赁合同实务与案例分析233

第一章 房屋租赁合同案件审判中的重点问题及处理233

一、房屋租赁合同的概念和法律特征233

二、房屋租赁合同当事人的权利义务234

三、房屋租赁合同效力的认定及纠纷处理237

四、承租人优先购买权纠纷的处理245

五、一房数租的处理247

六、房屋租赁与房屋抵押权的关系处理250

七、房屋转租纠纷的处理251

八、租赁房屋添附纠纷的处理256

九、解除租赁合同纠纷的处理259

十、房屋租赁合同的法定承受260

第二章 房屋租赁合同案例与评析263

一、房屋租赁合同的效力263

1．限制民事行为能力人签订的房屋租赁合同无效263

2．出租违章自建房的行为不受法律保护267

3．房屋买卖合同无效后其中的租赁条款亦不发生法律效力272

4．建筑物消防验收对房屋租赁合同效力的影响275

二、房屋租赁合同的履行及违约责任280

1．出租人故意拒收租金应当如何处理282

2．出租人违反维修义务的责任承担286

3．房屋中介公司是否应当对租赁信息的真实性负责289

4．承租人擅自与第三人签订的房屋转租合同是否有效292

5．次承租人：我为什么要交双份房租297

6．向出租人的亲友交付租金能否视为租金已付300

7．承租房屋被不明火灾焚毁应当由谁承担责任303

8．承租房屋合理使用范围的界定305

9．合同终止后承租人是否有权向出租人要求停业补偿308

三、房屋出租与抵押权相关纠纷311

1．房屋已出租能否再抵押312

2．房屋已抵押能否再出租315

3．房屋抵押后出租人订立的租赁合同对受让人无效317

四、承租人优先购买权纠纷322

1．侵害承租人优先购买权的房屋买卖合同是否有效323

2．共有人和承租人的优先购买权，谁更优先328

3．部分房屋的承租人对整体出售的房屋不享有优先购买权331

五、房屋租赁合同的终止纠纷334

1．买卖不破租赁原则在房屋租赁合同纠纷中的应用335

2．合同未约定解除权房主可否要求解除合同339

3．标准租私房租赁合同的处理342

4．租赁合同解除，装修损失应由过错方承担345

5．租赁双方对所欠租金签订还款协议后应适用普通诉讼时效350