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1 绪论1

1.1 研究背景与研究意义1

1.1.1 研究背景1

1.1.2 研究意义4

1.2 国内外研究现状5

1.2.1 国外研究现状6

1.2.2 国内研究现状9

1.2.3 研究评述15

1.3 主要研究内容、研究方法与技术路线16

1.3.1 主要研究内容16

1.3.2 研究方法17

1.3.3 技术路线18

1.4 主要创新点18

2 对土地的经济学认识20

2.1 作为资源的土地20

2.1.1 资源的特性21

2.1.2 土地资源22

2.1.3 土地资源的配置27

2.1.4 我国土地资源的配置30

2.2 作为资产的土地31

2.2.1 资产的特性32

2.2.2 土地资产34

2.2.3 土地资产的配置36

2.2.4 我国土地资产的配置37

2.3 作为资本的土地40

2.3.1 资本的特性41

2.3.2 资本的秘密42

2.3.3 土地资本化44

2.3.4 我国土地资本化的现状45

2.4 基于资源、资产、资本的视角47

3 集体土地征收流转中农民权益受损现状49

3.1 反映农民权益受损的代表性指标49

3.2 全国现状50

3.2.1 耕地保护形势严峻50

3.2.2 土地出让金规模越来越大54

3.3 湖北省现状55

3.3.1 耕地占用情况55

3.3.2 土地出让金规模60

4 集体土地征收流转中农民权益受损的实证分析63

4.1 对选用模型和指标的适应性分析63

4.1.1 选用模型63

4.1.2 选用指标65

4.2 全国情况65

4.2.1 原始数据65

4.2.2 单位根检验66

4.2.3 Granger因果关系检验67

4.2.4 模型设定67

4.2.5 统计检验68

4.2.6 结论69

4.3 湖北情况69

4.3.1 变量与数据69

4.3.2 回归分析71

4.3.3 因果检验74

4.3.4 岭回归分析78

4.3.5 结论78

5 集体土地征收流转中农民权益受损的田野调查80

5.1 失地农民之所失80

5.1.1 失地农民的生活所失80

5.1.2 失地农民的就业所失81

5.1.3 失地农民的社会保障所失82

5.2 村干部反映的突出问题83

5.2.1 村集体土地建设使用权受到严格限制83

5.2.2 村集体用于兴办乡镇企业的建设用地政策没有得到较好的执行84

5.2.3 城中村在改造中村集体利益得不到合理的补偿85

5.2.4 集体资产因产权不明晰缺乏安全保障86

5.3 村民失地后反映的突出问题87

5.3.1 征地矛盾的突出导致失地农民无法安心就业以及维护其正当权益87

5.3.2 监督制约集体资产运营的机制不健全导致资产流失问题严重88

5.3.3 不同时期的征地政策造成对失地农户的安置差异89

5.3.4 征地补偿过低导致农民的保障及自主就业、创业资金不足89

5.3.5 失地农民对形式化且针对性差的职业培训不满意90

5.4 失地农民对权益受损给予补偿的看法91

5.4.1 看法一：按征地的直接损失进行补偿92

5.4.2 看法二：按土地的实际市场价格进行补偿93

5.4.3 看法三：将完全失地农民纳入城镇就业和社保体系93

附：失地农民就业与社会保障问卷调查表95

6 征收流转中农民权益受损的根源101

6.1 《土地管理法》实施的结果背离了初衷102

6.2 征收流转中农民权益受损的经济根源104

6.2.1 分税制改革形成了地方政府的土地财政104

6.2.2 土地财政是地方政府大量征地的动力105

6.3 征收流转中农民权益受损的法律根源106

6.3.1 农民集体不能运用《土地管理法》保护农地107

6.3.2 现行征地制度为地方政府获取土地财政提供了合法性109

6.3.3 农民集体土地权益受损根源在于宪法条款存在冲突111

6.4 从平等保护农民土地权益角度修改《宪法》第十条114

7 全国各地对集体土地流转的实践探索117

7.1 集体土地流转实践探索的动力117

7.2 集体土地流转实践探索的典型模式119

7.2.1 南海模式119

7.2.2 芜湖模式120

7.2.3 昆山模式120

7.2.4 北京三模式121

7.2.5 集体建设用地使用权流转地方政府令122

7.2.6 农村土地交易所124

7.3 宅基地流转的实践探索126

7.3.1 我国对宅基地的法律政策规定126

7.3.2 现行宅基地流转制度的弊端127

7.3.3 宅基地流转的几种模式128

7.3.4 “小产权房”的是与非131

7.4 全国各地集体土地流转实践取得的成效132

8 湖北省对集体土地流转的实践探索134

8.1 湖北省开展集体资产产权制度创新试点的背景134

8.1.1 维护农民土地权益的需要135

8.1.2 探索集体经济有效实现形式的需要137

8.1.3 实现城乡融合的需要137

8.2 湖北省集体资产产权制度创新试点的思路138

8.2.1 以产权制度改革为核心138

8.2.2 以保障农民土地权益为重点138

8.2.3 以统筹城乡发展为主线138

8.2.4 以盘活集体资产为目的139

8.2.5 在改革步骤上分三步推进139

8.3 湖北省集体资产产权制度创新的基本做法140

8.3.1 关于集体资产产权实现形式140

8.3.2 关于保障农民土地权益问题142

8.3.3 关于盘活集体资产145

9 集体土地流转制度改革上的突破与障碍147

9.1 对集体土地流转制度改革上达成的基本共识147

9.1.1 必须保护农民土地权益147

9.1.2 必须坚持最严格的耕地保护制度和实行最严格的节约用地制度149

9.1.3 土地制度改革和完善必须以现有法律法规和政策体系为基础150

9.1.4 抓紧完善和修订相关法律法规151

9.2 集体土地流转制度改革上的突破152

9.2.1 我国土地管理制度改革上的三大突破153

9.2.2 三大突破集中体现了对农民集体土地权益的尊重与保护156

9.3 尚未解决的重大问题158

9.3.1 土地利用规划确定的城镇建设用地范围内的农民集体建设用地问题158

9.3.2 集体土地的抵押问题159

9.3.3 农村宅基地的用益物权问题159

9.3.4 土地征购问题160

9.3.5 城市土地归国家所有问题160

9.3.6 因公共利益可以征地问题161

9.4 集体土地流转制度改革遭遇的障碍161

9.4.1 在建设规划范围内落实三大突破与当前相关法规冲突161

9.4.2 国土资源部对中央精神的解读使得三大突破无法得到落实163

10 国外土地流转的成功经验：土地发展权165

10.1 土地发展权在英、美、法各国的实践165

10.1.1 英国的土地发展权制度166

10.1.2 美国的土地发展权制度168

10.1.3 法国的土地发展权制度170

10.2 对土地发展权的认识171

10.2.1 土地发展权是一项从土地所有权中派生出来可以独立行使的财产权171

10.2.2 土地发展权的不同归属反映了对土地增值收益归属的不同认识172

10.2.3 土地发展权是土地用途管制机制市场化的产物174

10.3 土地发展权的缺失引发诸多问题176

10.3.1 土地发展权收益博弈的主战场176

10.3.2 土地发展权缺位引发社会综合征178

10.3.3 被逼出来的土地发展权制度化试点180

10.4 我国土地管理制度创新有必要借鉴土地发展权制度182

11 基于农民权益保护的集体土地流转制度体系设计183

11.1 设计土地流转制度体系须从政府立场中立原则出发183

11.1.1 政府不能用公权力与民争利183

11.1.2 政府公共管理职能须与作为土地所有者的职能分开184

11.2 从平等保护集体土地来修订土地管理法184

11.2.1 禁止政府以任何理由征收集体土地185

11.2.2 让农民集体土地在城市中与国有土地并存186

11.2.3 城市按土地出让价使用农民集体土地187

11.3 引入土地发展权制度188

11.3.1 保障农民集体土地所有权188

11.3.2 设置集体土地发展权189

11.3.3 明确集体土地发展权的归属189

11.3.4 国家不经营土地发展权190

11.3.5 建立集体土地发展权流转制度191

11.4 完善农村集体资产产权制度改革192

11.4.1 结合经济发展状况完善集体经济组织形式192

11.4.2 理顺集体经济组织的外部关系193

11.5 开展基于农民权益保护的农村集体土地流转制度体系试点193

11.5.1 试点应遵循的基本原则193

11.5.2 从两方面推进试点工作194

12 结论与展望196

12.1 结论196

12.2 展望197

参考文献200

后记213