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绪论1

第一章 绪论3

第一节 房地产与房地产业3

一、房地产、不动产、地产与物业3

二、房地产的分类3

三、房地产的特性3

四、房地产业4

五、房地产市场及其特征5

第二节 房地产开发与经营6

一、房地产开发与经营的基本概念6

二、房地产开发与经营的特点6

三、房地产开发与经营的形式7

四、房地产开发与经营的主要程序8

第三节 房地产开发与经营研究9

一、房地产开发与经营研究的主要内容9

二、房地产开发与经营研究的方法论9

第一部分 产业环境与制度11

第二章 房地产市场13

第一节 房地产市场概述13

一、房地产市场的概念13

二、房地产市场的类型13

三、房地产市场的基本特征15

四、房地产市场的特殊性18

五、房地产市场的基本要素19

第二节 房地产市场的供求分析19

一、房地产市场需求19

二、房地产市场供给20

三、房地产供求均衡分析21

四、房地产市场价格22

第三节 房地产市场结构23

一、房地产市场结构概述23

二、房地产市场结构的类型24

三、我国房地产业的市场结构特征24

第四节 房地产市场的运行规律29

一、房地产市场的运行特征29

二、我国房地产市场的运行机制31

第五节 我国房地产市场的发展与特征33

一、我国房地产市场的发展历程33

二、我国房地产市场的特征35

第三章 住房制度40

第一节 我国传统住房制度的基本特征40

第二节 我国住房制度的改革41

一、我国住房制度的改革背景41

二、我国住房制度的改革历程42

三、我国住房制度改革所取得的成就47

第三节 我国现行住房制度的问题与发展出路50

一、我国现行住房制度存在的问题50

二、关于完善我国住房制度的几点建议54

第四章 土地制度57

第一节 土地制度概述57

一、土地制度的概念57

二、土地制度的构成57

三、土地制度的特点60

第二节 我国土地制度的改革60

一、我国土地制度的改革背景60

二、我国土地制度的改革历程61

三、我国土地制度改革所取得的成就64

第三节 我国现行土地制度的问题与发展出路66

一、我国现行土地制度存在的问题66

二、关于完善我国土地制度的几点建议68

第五章 房地产政策73

第一节 房地产周期与政策的关系：理论分析73

一、房地产周期阶段划分与特点73

二、房地产政策对房地产周期运行的影响75

三、房地产调控政策的国际经验76

第二节 我国房地产政策体系与演变79

一、市场化起步阶段（1998—2002年）80

二、严控土地和贷款的供给紧缩阶段（2002—2004年）81

三、信贷紧缩、需求抑制阶段（2005—2007年）82

四、需求全面刺激阶段（2008—2009年）85

五、政策突转、供扬需抑阶段（2010年）86

第三节 我国房地产政策与周期转换：实证分析88

一、我国房地产周期波动的基本特征88

二、房地产政策对长周期波动的影响91

三、房地产政策对短周期波动的影响95

第四节 房地产政策跟踪与周期把握97

一、房地产政策的周期性97

二、房地产政策的调控思路：反周期性97

三、房地产政策工具与分类98

第二部分 开发流程与实务101

第六章 房地产开发用地的获取103

第一节 土地使用权出让103

一、土地使用权出让概述103

二、协议出让土地使用权104

三、招标出让土地使用权106

四、拍卖出让土地使用权107

五、挂牌出让土地使用权108

第二节 土地使用权转让109

一、土地使用权转让的含义109

二、土地使用权转让的法律条件110

三、土地使用权转让的形式110

四、土地使用权转让的程序111

第三节 、土地使用权行政划拨112

一、土地使用权行政划拨的含义112

二、土地使用权行政划拨的主要特征112

三、划拨土地使用权的适用范围112

四、划拨土地使用权获取的主要步骤113

五、划拨土地使用权获取的补偿费用113

第四节 土地征用与房屋拆迁114

一、土地征用的含义114

二、土地征用的原则115

三、土地征用的程序116

四、土地征用的补偿及安置途径116

五、城市房屋拆迁程序117

六、城市房屋拆迁补偿与安置118

第七章 房地产市场分析121

第一节 房地产市场分析概述121

一、房地产市场调查的含义121

二、房地产市场的分析框架121

三、房地产市场分析的思路122

四、房地产市场分析的原则123

第二节 房地产调查的程序124

一、准备阶段124

二、调查阶段125

三、分析研究阶段126

四、整理归档阶段127

第三节 房地产市场调查的方法127

一、调查方法127

二、资料搜集方法128

三、调查问卷的设计129

第四节 可行性研究133

一、可行性研究的概念133

二、可行性研究报告的编制要求133

三、房地产可行性研究的步骤133

四、房地产可行性研究的内容135

第五节 案例分析136

案例一：2011年舟山市区房地产市场发展报告136

案例二：西溪湿地游客问卷调查报告148

第八章 房地产项目定位158

第一节 房地产项目定位概述158

一、房地产项目定位的含义158

二、房地产项目定位的作用与原则158

三、房地产项目定位的流程159

四、房地产项目定位的方法159

第二节 市场细分与目标市场选择160

一、房地产市场细分160

二、房地产目标市场选择163

第三节 房地产项目定位的主要内容165

一、房地产开发项目的产品定位165

二、房地产开发项目的功能定位167

三、房地产开发项目的市场定位167

四、房地产开发项目的主题定位168

第四节 案例分析：黄山市屯溪新城项目定位169

一、背景和项目条件169

二、项目的SWOT分析170

三、竞争态势分析175

四、市场定位176

五、主题定位181

六、分期开发设想182

七、首期开发建议183

第九章 房地产市场营销184

第一节 房地产营销概述184

一、房地产营销的概念与特征184

二、房地产营销的基本理论185

三、房地产营销的理念创新187

第二节 房地产营销的产品策略189

一、产品定位的方法189

二、产品生命周期策略190

三、产品差异化策略191

四、产品组合策略191

五、产品创新策略192

第三节 房地产营销的价格策略192

一、房地产价格策略及影响因素192

二、房地产价格的定价目标193

三、房地产价格的确定方法194

四、房地产价格的制定策略195

五、房地产价格的修订策略196

六、市场竞争中的价格调整策略197

第四节 房地产营销的渠道策略198

一、房地产营销的渠道与特点198

二、房地产营销的渠道选择199

三、房地产营销的渠道管理199

第五节 房地产营销的促销策略201

一、房地产促销策略的实施步骤201

二、房地产广告促销策略202

三、房地产人员推销策略203

四、房地产公共关系策略204

五、房地产销售推广策略206

第六节 新城清水湾二期房地产营销策划案例208

一、项目介绍208

二、市场环境分析208

三、消费者行为调查分析208

四、项目的SWOT分析208

五、强势竞争对手个案分析209

六、确定项目定位及目标客户210

七、广告营销策略210

八、营销推广活动212

九、营销策划活动的总预算213

第十章 物业管理214

第一节 物业及物业管理概述214

一、物业及物业管理的起源与定义214

二、物业管理与物业服务的内涵216

三、物业管理的基本内容217

四、物业管理的性质与特点219

第二节 物业管理的基础理论220

一、物权理论220

二、委托代理理论221

三、公共选择理论223

第三节 物业管理的基本环节与业务224

一、物业管理的早期参与224

二、物业管理的前期准备工作224

三、物业管理的全面正式启动225

四、物业管理的日常运作226

第四节 物业管理的法律关系226

一、物业管理法律关系的主体227

二、物业管理法律关系的客体229

三、物业管理法律关系的内容229

四、物业管理的法律关系分析231

第五节 物业管理的模式与发展趋势232

一、我国主要的物业管理模式232

二、国外的物业管理模式235

三、我国香港、台湾地区的物业管理模式237

四、我国物业管理模式的发展趋势238

第三部分 运作模式与经营241

第十一章 房地产融资243

第一节 房地产融资的特点与分类243

一、房地产融资的特点243

二、房地产融资的分类245

第二节 房地产融资的主要方式247

一、银行贷款247

二、上市融资247

三、发行债券248

第三节 国外及我国香港地区的房地产融资模式249

一、美国房地产投资信托基金249

二、亚洲房地产投资信托基金252

三、住房抵押贷款证券化253

第四节 我国房地产融资的创新途径254

一、房地产信托254

二、房地产私募基金257

三、资产证券化258

第十二章 房地产投资261

第一节 房地产投资概述261

一、房地产投资的特点261

二、房地产投资的类型262

三、房地产投资的决策分析方法263

第二节 房地产投资的流程264

一、投资决策264

二、土地获取与储备266

三、房地产项目开发269

四、房地产销售273

第三节 房地产投资的模式273

一、合作开发273

二、项目代建275

三、项目股权投资277

四、企业并购279

第十三章 房地产企业运营管理281

第一节 房地产企业的发展战略281

一、企业发展战略的含义与内在结构281

二、我国典型房地产企业发展战略与运营举措的比较分析281

第二节 房地产企业的组织结构284

一、职能式组织结构284

二、项目式组织结构284

三、矩阵式组织结构285

四、集团化组织结构286

第三节 房地产企业的运营模式287

一、优化业务组合，稳健经营287

二、引领行业发展，产业化发展、专业化经营289

三、大规模快速开发，郊区大盘290

四、追求精致完美，品质房产292

第十四章 房地产评估294

第一节 房地产价格294

一、房地产价格的概念294

二、房地产价格的构成294

三、房地产价格的特征296

四、影响房地产价格的因素297

第二节 房地产估价300

一、房地产估价的含义300

二、房地产估价的原则301

三、房地产估价的程序304

第三节 市场比较法305

一、市场比较法的基本原理305

二、市场比较法的操作程序306

三、市场比较法的应用举例309

第四节 收益法309

一、收益法的基本原理309

二、收益法的评估程序311

三、收益法计算常用公式311

四、收益法指标的估算312

五、收益法的应用举例316

第五节 成本估价法317

一、成本估价法的基本原理317

二、成本估价法的操作步骤319

三、成本估价法的基本公式319

四、重新购建价格320

五、建筑物折旧322

附录 房地产基本理论与模型330

第一节 地租理论330

一、古典经济学地租理论330

二、庸俗经济学地租理论331

三、新古典经济学地租理论331

四、马克思主义的地租理论331

第二节 区位理论331

一、古典区位论332

二、城市空间结构理论332

三、竞租理论334

第三节 供求理论336

一、需求336

二、供给337

三、供求法则338

第四节 四象限模型339

一、四象限静态模型339

二、外部经济条件对房地产市场的影响341

第五节 特征价格理论与模型343

一、特征价格模型的理论基础343

二、特征价格模型的理论分析343

三、特征价格模型的设定和估计345

第六节 住宅选择模型347

一、二元离散选择模型347

二、多元离散选择模型348

第七节 向量自回归模型349

一、VAR模型简介349

二、VAR模型的脉冲响应函数349

第八节 协整与误差修正模型350

一、单整与协整350

二、误差修正模型350

第九节 Granger因果关系检验351

一、Granger因果关系检验的基本思想351

二、Granger因果关系检验的步骤352

三、考虑非稳定序列的Granger因果关系检验352

第十节 均值回复模型353

一、资产（股票／房地产）价格的均值回复353

二、住房市场的均值回复354

第十一节 空间计量模型355

一、空间计量模型的产生与发展355

二、空间计量经济学的理论简介355