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第一章 房地产纠纷案件的法律适用1

第一节 房地产纠纷案件裁判依据概述1

一、司法解释1

二、司法政策3

三、指导性案例4

四、其他裁判参考依据5

第二节 《合同法》基本原则在房地产纠纷案件中的适用5

一、房地产纠纷案件裁判依据原则上不得直接援引《合同法》的基本原则6

二、实行合同自愿原则，并不排除国家对合同的适当限制6

三、诚实信用原则的充分适用7

第三节 房地产纠纷案件的法律适用9

一、依据全国人大及其常委会制定的法律9

二、依据国务院制定的行政法规10

三、依据有关合同纠纷案件的司法解释、司法政策10

四、参照有关房地产纠纷案件的指导性案例11

五、正确处理法律与国家政策的关系11

第二章 国有土地使用权出让与转让纠纷裁判依据14

第一节 国有土地使用权出让合同主体的司法处理14

一、国有土地使用权出让行为的法律性质14

二、国有土地出让合同出让主体的司法认定15

三、开发区管理委员会作为国有土地出让合同主体的司法处理17

第二节 协议出让土地价格确定的司法处理19

一、低于按国家规定所确定的最低价协议出让土地使用权合同的效力20

二、提起诉讼当事人主体范围与权利的司法保护24

三、国有土地出让合同解除的司法处理27

第三节 未办理批准手续出让合同的司法处理29

一、土地使用权出让合同的成立与生效30

二、出让土地的批准行为的法律性质31

三、未办理批准手续的国有土地使用权出让合同效力的具体把握32

第四节 土地出让金调整的司法处理34

一、土地出让金价金调整的法律性质35

二、土地出让金调整必须取得合法的审批手续36

三、土地用途变化导致的土地使用权出让金变化的司法处理38

四、以实物抵缴土地使用权出让金合同效力的司法认定39

第五节 国有土地使用权转让合同变动的司法认定40

一、准确适用《城市房地产管理法》第39条的规定40

二、仅取得土地使用权代用证的土地使用权转让合同效力的司法认定42

三、未办理权属变更登记的土地使用权转让合同效力的司法认定44

四、未取得土地使用权证书订立的土地使用权转让合同效力的司法认定46

五、名不符实的土地使用权转让合同效力的司法认定48

六、土地转让税费纠纷的司法处理50

七、土地转让存在瑕疵的司法处理51

第六节 “一地数转”合同的司法处理58

一、一地数卖合同的效力58

二、合同的优先履行及土地使用权归属的司法处理59

三、土地使用权转让方责任承担的司法处理61

第七节 划拨土地转让纠纷的司法处理64

一、国有划拨土地未经审批转让合同效力的司法认定64

二、受让方与国土部门订立土地出让合同后转让合同效力的司法认定65

三、划拨土地转让土地收益的司法处理67

四、划拨土地转让后原权利人权益的司法保护68

五、国有企业改革中划拨土地使用权的司法处理69

六、政策性优惠住房划拨土地使用权的司法处理71

七、划拨土地使用权直接转让的司法处理72

第三章 合作开发房地产合同纠纷的裁判依据74

第一节 合作开发房地产合同的司法处理74

一、合作开发房地产合同的司法认定74

二、合作开发房地产合同无效责任承担的司法处理79

三、合作建房合同无效案件中资金未投入实际建设的司法处理82

第二节 房地产开发经营资格的司法认定83

一、合作开发房地产双方均不具备房地产开发经营资格的司法处理84

二、双方均不具备房地产开发经营资格，但起诉前一方取得经营资格或者合作成立房地产开发企业的司法处理86

三、对旧区倒危房进行统一开发和管理机构资格的司法认定87

四、金融机构与他人合作开发房地产合同效力88

第三节 划拨土地未经批准合作开发的司法处理89

一、划拨地未经批准不得作为投资90

二、以划拨土地使用权作为出资所订立的合作开发房地产合同的效力认定91

三、划拨土地使用权作为投资的补正期限和补正条件92

第四节 确定投资数额增加分担比例的司法认定93

一、投资数额增加情形的司法认定93

二、投资数额增加承担方式与承担比例的司法处理94

第五节 建筑面积变动分配处理的司法处理97

一、建筑面积增加纠纷的司法处理97

二、建筑面积减少纠纷的司法处理103

三、违章建筑分配的司法处理105

四、合作开发房地产合同“公建”范围的司法认定108

第六节 房屋预售款不得充抵投资的司法处理109

一、房屋预售款不得充抵投资的法理依据109

二、房屋预售款不得充抵投资的司法处理113

第七节 名不符实合作开发房地产合同的司法处理115

一、名为合作实为土地补偿的合作开发房地产司法认定115

二、名为合作实为房屋买卖的合作开发房地产合同效力的司法认定117

三、名为合作实为借款的合作开发房地产合同效力的司法认定118

四、名为合作实为租赁的合作开发房地产合同的司法处理120

五、名为合作实为企业拆借的合作开发房地产合同效力的司法认定123

第四章 建设工程施工合同纠纷的裁判依据125

第一节 建设工程施工合同成立的裁判依据125

一、建设工程施工合同主体的司法认定125

二、建设工程施工合同形式的司法认定129

三、建设工程施工合同订立中中标通知书的法律效力130

四、建设工程施工合同成立的必要条件131

第二节 建设工程施工合同无效的司法认定132

一、无效合同的法律规则在建设工程施工合同中的运用133

二、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程承包合同无效135

三、没有资质的实际施工人借用有资质的建筑企业所签订的建设工程施工合同无效137

四、建设工程必须进行招标而未招标或中标无效的建设工程施工合同无效139

五、承包人非法转包、违法分包时签订的建设工程施工合同无效140

六、垫资对合同相关条款效力的影响142

七、其他导致建设工程施工合同无效、部分无效的司法认定143

八、建设工程施工合同无效的法律后果145

第三节 建设工程施工合同履行纠纷的裁判依据149

一、建设工程施工合同的履行150

二、建设工程施工合同履行中的抗辩权150

第四节 建设工程施工合同变更的司法处理152

一、情势变更与建设工程施工合同的变更152

二、中标合同约定变更的司法处理155

三、合同变更与“黑合同”的司法认定157

第五节 建设工程施工合同解除的司法处理158

一、承揽合同发包方合同解除权在建设工程施工合同中应用的司法处理159

二、发包方的合同解除权159

三、承包方合同解除权的司法认定162

四、《合同法》总则第94条关于法定解除权的规定之于建设工程施工合同165

五、建设工程施工合同解除效力的司法认定166

第六节 工程款计算的裁判依据168

一、工程款约定的法律效力168

二、设计变更与工程款计算的司法处理173

三、竣工结算文件的“默认”与工程款数额的确定175

四、工程款造价鉴定与造价审计、审核对工程款数额影响的司法认定177

五、施工资质与工程款确定183

第七节 工程款结算纠纷的裁判依据184

一、工程质量、工程量与工程款支付184

二、“黑白合同”下的工程款结算依据190

三、工程款支付的时间及利息计算193

第八节 建设工程价款优先受偿权的裁判依据196

一、建设工程价款优先受偿权权利主体的司法认定197

二、可以行使优先受偿权的工程款项的司法确认199

三、审判实践中承包人催告期间司法认定202

四、建设工程款优先受偿权的除外情形的司法认定203

五、建设工程价款优先受偿权的法律效力204

六、建设工程价款优先受偿权的行使期间与方式207

第九节 建设工程质量、工期纠纷的裁判依据209

一、建设工程质量纠纷的裁判依据210

二、建设工程质量合格确认依据213

二、建设工程工期纠纷的裁判依据218

第十节 建设工程施工合同诉讼的司法处理225

一、建设工程施工合同纠纷诉讼时效起算的司法认定225

二、建设工程施工合同纠纷的管辖226

三、建设工程施工合同纠纷的当事人的司法认定226

第五章 商品房买卖合同纠纷的裁判依据232

第一节 《商品房买卖合同解释》的适用概述232

一、《商品房买卖合同解释》的适用范围仅是商品房233

二、商品房预售合同与相关合同的区别233

第二节 商品房预售合同效力的司法认定236

一、商品房预售许可证明对商品房预售合同效力的影响236

二、商品房预售合同登记备案对商品房预售合同效力的影响241

三、商品房预售合同被确认无效后损失承担244

第三节 商品房预售合同的司法认定247

一、商品房预售合同成立的要件247

二、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定250

三、预约合同与本约合同的司法认定254

四、商品房认购书与定金的问题259

第四节 商品房买卖惩罚性赔偿的司法处理260

一、商品房买卖惩罚性赔偿的司法确立260

二、商品房买卖惩罚性赔偿的司法适用261

三、一房多重买卖合同的效力及处理266

第五节 房屋转移占有及风险转移的司法处理270

一、房屋的转移占有视为交付使用270

二、房屋毁损、灭失风险的分担273

三、买受人原因致出卖人交付房屋不能的风险负担274

第六节 商品房买卖合同履行的司法处理276

一、房屋主体质量不合格的司法处理276

二、房屋质量瑕疵的司法处理279

三、房屋面积误差的司法处理283

第七节 商品房包销合同的司法处理289

一、商品房包销合同的法律性质289

二、商品房包销合同的违约责任291

三、包销人在商品房买卖合同中的诉讼地位294

第八节 商品房买卖合同解除权的司法处理297

一、合同的协议解除与法定解除297

二、合同解除的程序299

三、合同法定解除的法律后果301

四、合同解除常见问题的处理303

第九节 商品房买卖合同违约责任的司法处理304

一、处理违约金责任的司法政策304

二、商品房买卖合同违约金数额的调整和确定305

三、办理房屋权属证书迟延和不能的责任309

第十节 商品房担保贷款合同纠纷的司法处理312

一、商品房担保贷款合同与商品房“按揭”312

二、未能签订商品房买卖合同解除权的行使314

三、商品房担保贷款合同纠纷案件的程序处理315

第六章 城镇房屋租赁合同纠纷的裁判依据317

第一节 准确把握《房屋租赁合同解释》的法律适用317

一、《房屋租赁合同解释》的适用范围317

二、《房屋租赁合同解释》的时间效力319

第二节 房屋租赁合同效力的司法认定321

一、城镇房屋租赁合同登记备案效力的司法认定321

二、一房数租纠纷的司法处理323

三、未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同的效力327

四、不同情形下房屋租赁合同的效力认定329

第三节 房屋租赁合同概括继受的司法认定337

一、准确理解“共同居住人”的内涵337

二、审判实践中应当注意的问题339

第四节 房屋租金纠纷的司法处理340

一、租赁合同中押金的司法处理340

二、有效房屋租赁合同处于违法履行状态期间房屋租金标准的确认341

三、原出租人能否对产权变更前承租人的违约行为主张权利342

四、欠付租金在何种情况下可以导致房屋租赁合同解除343

五、房屋租赁合同纠纷中的可得利益损失认定344

六、租金争议与租赁合同效力认定344

七、延付或者拒付房屋租金纠纷的诉讼时效认定345

第五节 租赁合同无效的司法认定346

一、违法建筑租赁合同效力的司法处理346

二、房屋未经整体验收合格的租赁合同效力的司法处理347

三、集体土地上自建房屋出租的合同效力认定347

四、认定合同效力时应注意的问题348

五、房屋租赁合同无效后占有利益的返还及损失赔偿350

第六节 房屋转租的司法认定352

一、超过承租人剩余租赁期限的转租352

二、出租人同意转租的推定355

三、次承租人的代偿请求权357

四、次承租人逾期腾房的处理361

第七节 房屋租赁合同解除权的司法认定363

一、出租人的法定解除权363

二、承租人的法定解除权367

第八节 房屋租赁合同装饰装修的司法认定370

一、装饰装修物的范围及归属370

二、未形成附合的装饰装修物处理371

三、附合装饰装修物的补偿378

四、房屋扩建费用的司法认定390

第九节 租赁房屋买卖的司法认定398

一、以“所有权变动不破租赁”为一般原则398

二、“所有权变动不破租赁”适用的两类法定除外条件399

三、当事人约定作为所有权变动不破租赁的除外条件403

第十节 房屋承租人优先购买权的司法认定406

一、承租人优先购买权的性质407

二、不同情形下优先购买权的保护407

第七章 其他房地产纠纷案件的裁判依据422

第一节 房屋拆迁纠纷的裁判依据422

一、房屋拆迁安置补偿纠纷的起诉与受理422

二、拆迁补偿安置协议内容发生争议应予受理423

第二节 “小产权房”与“房改房”纠纷的司法处理424

一、涉及“小产权房”纠纷的司法处理424

二、涉及“房改房”买卖合同纠纷的司法处理425