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导论1

第一章 建筑物区分所有权人组织基本问题的探讨11

第一节 建筑物区分所有权人组织的法律性质：非法人组织11

一、建筑物区分所有权人组织法律性质的探讨12

二、建筑物区分所有权人组织法律性质的展望24

第二节 确保建筑物区分所有权人组织设立的机制27

一、设立方式多样性的规定27

二、设立时间的限定29

第三节 管理规约——区分所有建筑物社区的自治规则30

一、管理规约的法律性质：契约亦或自治规则？31

二、管理规约的制定模式32

三、从管理规约的内容看国家对区分所有建筑物社区自治管理的规范34

四、管理规约的效力37

五、管理规约的修改程序以及对建筑物区分所有权人利益的保护38

第二章 建筑物区分所有权人组织内部机构之间关系的分析45

第一节 核心机构的产生及其权利划分45

一、内部核心机构的设置和权利划分45

二、建筑物区分所有权人会议的召集以及决议的产生48

三、执行机构的设置、类型以及组成58

第二节 其他内部机构的设置66

一、专门委员会的形成与作用66

二、咨询监督机构设立的选择66

三、建筑物区分所有权人小组的职能68

第三章 组织的外部关系：作用的发挥以及相关权利义务的设定69

第一节 开发商与建筑物区分所有权人组织的关系69

一、开发商在控制区分所有建筑物管理期间的诚信义务69

二、开发商对区分所有建筑物管理控制权的移交73

第二节 专有部分占有人与建筑物区分所有权人组织的关系82

一、专有部分占有人的义务82

二、对专有部分占有人权利的探讨84

第四章 建筑物区分所有权人组织的职能发挥机制88

第一节 组织的资金筹集88

一、管理费用的收取89

二、对共有部分使用费以及服务收费的限制96

三、共有部分专项维修基金：来源及管理97

第二节 对共有财产的管理104

一、管理和维护共有财产104

二、分配共有部分排他使用权106

三、取得其他财产和对共有财产进行改动，改善和添加107

四、对专有部分的设计控制权108

第三节 规则制定权的行使——制定规章制度规范建筑物的使用109

一、规范共有部分使用的广泛权利110

二、保护共同利益：专有部分使用所承担的义务111

三、对建筑物区分所有权人组织规则制定权的限制113

第四节 执行管理文件115

一、建筑物区分所有权人组织所享有的执行权115

二、执行权行使方式的选择116

第五章 责任的承担与对权利的约束121

第一节 民事责任的承担：不同视角的考察121

一、从公司理论出发——组织责任与个人责任122

二、侵权法上的义务142

三、建筑物区分所有权人组织的合同义务143

第二节 政府行为理论视角的建筑物区分所有权人组织义务144

一、共同关系标准：私人行为与政府行为的界限147

二、公共职能的行使与政府行为——以公共职能作为判断标准150

第三节 区分所有建筑物管理争议解决机制152

一、内部争议解决机制152

二、外部争议解决机制154

第六章 行政机构在建筑物区分所有权人组织建设方面的作用160

第一节 经济转型国家区分所有建筑物管理的框架设计160

一、制度设计：不同法律部门的协作161

二、机构的安排与职责162

第二节 行政机构在建筑物区分所有权人组织建设方面的作用164

一、其他国家和地区的经验164

二、行政机构在我国建筑物区分所有权人组织建设方面的重要作用167

第三节 对我国行政机构作用的思考177

一、对行政机构职能发挥的建议177

二、建立建筑物区分所有权人组织协会180

三、司法机构作用的加强183

结论185

参考文献188

后记195