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第一篇 标杆房地产企业商业模型及盈利模式3

第一章 标杆房地产企业商业模型3

一、保利地产3

（一）公司背景3

（二）公司基本情况4

（三）控股情况4

（四）组织结构图5

（五）综合业态5

（六）盈利模式的优势6

二、恒大地产8

（一）公司背景8

（二）公司基本情况9

（三）组织结构图9

（四）综合业态10

（五）盈利模式的优势10

三、建业地产13

（一）公司背景13

（二）公司基本情况13

（三）控股情况及组织结构图13

（四）综合业态15

（五）盈利模式的优势15

四、万科集团18

（一）公司背景18

（二）公司基本情况18

（三）控股情况19

（四）组织结构图19

（五）综合业态20

（六）盈利模式的优势20

五、金地集团24

（一）公司背景24

（二）公司基本情况25

（三）组织结构图25

（四）综合业态26

（五）盈利模式的优势26

六、富力地产30

（一）公司背景30

（二）公司基本情况30

（三）组织结构图31

（四）综合业态32

（五）盈利模式的优势32

七、万达集团34

（一）公司背景34

（二）公司基本情况35

（三）组织结构图35

（四）综合业态36

（五）盈利模式的优势36

八、华润置地38

（一）公司背景38

（二）公司基本情况39

（三）组织结构图39

（四）综合业态40

（五）盈利模式的优势40

第二章 房地产企业盈利模式45

一、土地储备45

二、选址和开发建设46

三、成本控制46

四、企业管理47

五、品牌管理47

六、销售经营48

七、财务管理48

八、股权结构与母子公司关系49

第二篇 标杆房地产企业财税管理模式53

第三章 房地产企业的营运资金管理模式53

一、保利地产的流动资产管理模式54

（一）现金资产管理模式54

（二）存货管理模式56

（三）应收账款管理模式56

二、万科地产的流动负债管理模式57

（一）商业信用融资58

（二）短期借款管理58

三、招商地产基于渠道的营运资金管理模式59

（一）采购渠道的营运资金管理59

（二）生产渠道的营运资金管理60

（三）营销渠道的营运资金管理62

（四）理财活动的营运资金管理63

第四章 房地产企业的融资模式65

一、万科的融资模式66

（一）股权融资模式66

（二）债务融资模式69

（三）混合型融资模式71

（四）万科、HI借FDI之名“曲线融资”模式73

二、绿城集团的创新融资模式75

（一）传统的商业贷款融资模式76

（二）信托融资模式77

（三）IPO融资模式78

三、绿地的海外借款融资模式80

四、万达的融资租赁筹资模式80

五、首创置业的组合融资模式81

（一）联合国际资本共同投资82

（二）银团组成的资本支持团队83

（三）上市融资83

（四）房地产债券83

六、越秀房地产投资信托基金84

（一）融资路径84

（二）集团内资产梳理85

第五章 房地产企业的资本运营模式87

一、绿城集团的资本运营模式88

（一）股权合作模式88

（二）资产置换运作模式91

（三）股权—资产置换运作模式92

二、万科的资本运作模式93

（一）股份制改造，解除国企股东带来的束缚93

（二）拓宽投资领域，在房地产行业大规模运作资金94

（三）上市融资，稀释国有股权，大手笔运作资本94

（四）引入战略股东，实现强强联合94

（五）当机立断，摒弃非核心的非关键性业务95

（六）资产收购，实现大规模战略合作，拓宽地域范围96

（七）项目外包，开拓多元化经营模式，实现比较优势97

（八）全方位立体合作，开展多角化经营97

三、保利地产的资本运作模式98

（一）股份制改制，并为上市做准备99

（二）政策利好，从中渔利99

（三）积极上市，拓宽未来的融资渠道，深化资本运作99

（四）大量收购，增加土地储备100

（五）保利集团资金支持102

四、房地产业三大投资策略：组合投资＋跨市套利＋资产重组103

第六章 房地产企业的成本管理模式105

一、恒大地产的成本管理模式108

（一）项目投资决策阶段的成本管理109

（二）项目设计阶段的成本管理111

（三）项目施工阶段的成本管理111

（四）项目营销阶段的成本管理114

（五）项目竣工阶段的成本管理115

二、龙湖地产的目标成本管理模式116

（一）三期成本制定——以市场导向和顾客满意为原则116

（二）目标成本的分解——把成本管理做到精细化117

（三）目标成本的执行——加强合同管理，解决误付款问题118

（四）动态成本管理——实现目标成本的实时监控119

（五）目标成本考核——贯彻成本理念，提高员工积极性121

三、金地集团项目开发前期的成本管理模式122

（一）设计阶段的成本管理123

（二）招标阶段的成本管理124

（三）筹资成本管理126

第七章 房地产企业的预算管理模式128

一、万科集团预算管理模式130

（一）万科集团预算管理模式介绍130

（二）万科集团预算管理的成就131

二、恒大地产的全面预算管理模式131

（一）预算内事项的执行132

（二）预算外事项的执行和控制133

三、华润置地的战略全面预算管理模式134

（一）完善公司治理135

（二）提高全面预算管理效率138

（三）提升公司经营业绩138

第八章 房地产企业的税务管理模式139

一、房地产业税收现状139

（一）现行房地产税收政策139

（二）房地产标杆企业税收缴纳情况分析140

二、万科集团的税收管理及筹划模式142

（一）万科集团的税收风险142

（二）万科集团的税务管理要求144

（三）万科集团的税收筹划策略144

三、金地集团的税收管理及筹划模式145

（一）金地集团对税收利益最大化的要求145

（二）基于对自身的了解制定运作思路146

四、建业集团的税收管理及筹划模式147

（一）建业集团税收管理现状147

（二）注重微观方面的税收管理147

第三篇 标杆房地产企业财务分析：典型实例与评价153

第九章 市场总体情况分析153

一、2009—2011年国内房地产市场形势153

二、财务报表分析对象选择155

第十章 标杆房地产企业财务分析161

一、经营成果和盈利能力分析161

（一）资本经营盈利能力分析161

（二）资产经营盈利能力分析163

（三）商品经营盈利能力分析166

（四）市场盈利能力分析172

二、营运资金和营运能力分析175

（一）总资产营运能力分析176

（二）流动资产周转速度分析176

三、财务状况和偿债能力分析179

（一）短期偿债能力分析179

（二）长期偿债能力分析182

（三）货币资金183

四、支出分析184

（一）土地出让金184

（二）纳税支出185

（三）人工成本189

（四）期间费用190

附录 六家标杆房地产企业三年财务报表资料195

一、保利地产三年财务报表资料195

二、富力地产三年财务报表资料213

三、恒大地产三年财务报表资料225

四、建业地产三年财务报表资料237

五、金地集团三年财务报表资料252

六、万科集团三年财务报表资料267