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前言1

理论篇3

第1章 国有地价“三价格一指数”基础理论3

一、国内外公示地价发展状况3

（一）中国公示地价3

（二）日本公示地价6

（三）韩国公示地价7

二、“三价格一指数”内涵及特征7

（一）“三价格一指数”内涵7

（二）“三价格一指数”特征及作用9

（三）“三价格一指数”体系建立意义11

三、“三价格一指数”构建依据与技术路线12

（一）法律依据12

（二）行业标准13

（三）技术规范13

（四）技术平台13

（五）技术路线13

四、“三价格一指数”成果发布及管理15

（一）成果发布15

（二）成果管理15

五、“三价格一指数”成果应用16

（一）应用地价体系成果，实现土地交易和地价的管控17

（二）应用地价体系成果，统一土地与房地产征税评估与管理17

（三）应用标定地价体系，为宗地价格评估提供依据19

（四）应用地价体系成果的空间表征，引导土地合理集约配置20

第2章 基准地价编制与更新基础理论21

一、基准地价内涵21

二、基准地价编制技术路线22

三、基准地价评估原则23

四、土地定级程序23

（一）土地定级形式23

（二）土地级别划分方法24

（三）土地级别划分方案确定37

五、基准地价测算及确定38

（一）住宅用途基准地价38

（二）商业用途基准地价38

（三）办公用途基准地价39

（四）工业用途基准地价39

六、基准地价修正体系39

（一）区域因素修正40

（二）个别因素修正41

（三）容积率修正41

（四）商业用途土地价格楼层修正44

（五）其他因素修正45

七、基准地价成果更新46

（一）更新方式及技术路线46

（二）动态更新准备47

（三）动态更新实施48

第3章 区段地价编制与更新基础理论50

一、区段地价内涵50

二、区段地价编制技术路线51

三、区段地价编制程序51

（一）区段子单元划分51

（二）区段地价样点选取和价格评估52

（三）区段单元划分52

（四）区段单元价格测算及确定54

四、商业路线价编制55

（一）路线段设定原则55

（二）路线段划分56

（三）路线价测算56

（四）路线价修正56

五、区段地价修正体系57

六、区段地价成果更新57

（一）完全更新方式及技术路线57

（二）动态更新方式及技术路线58

（三）动态更新程序与方法60

第4章 标定地价编制与更新基础理论63

一、标定地价内涵63

二、标定地价编制技术路线64

三、标定地价编制程序64

（一）标准宗地设置64

（二）标准宗地评估68

四、标定地价成果72

（一）成果内容72

（二）成果整理73

（三）成果验收73

（四）成果公示73

五、标定地价成果更新74

（一）均质区域的调整更新74

（二）标准宗地的维护更新74

（三）标准宗地价格的更新75

第5章 地价指数编制基础理论76

一、地价指数内涵76

二、地价指数编制技术路线76

三、地价指数编制程序77

（一）地价监测区段划分77

（二）地价监测点布设与审核78

（三）监测点地价评估79

（四）地价的测算79

（五）地价指数的测算80

四、地价指数成果81

第6章 “三价格一指数”基础数据库与信息系统平台建设82

一、基础数据库建设82

（一）以街区为基础的子单元数据库建设83

（二）地价样点数据库建设83

二、地价信息系统平台架构86

（一）设计思想86

（二）系统结构87

（三）功能模块88

（四）运行逻辑89

（五）应用模式90

三、关键技术要点90

（一）基于GIS的最短路径功能90

（二）引入多种插值方法93

（三）对接城市土地信息系统，实现地价要素的自动采集94

实践篇97

第7章 上海市基准地价成果编制与更新97

一、上海市基准地价内涵97

二、上海市土地级别划分98

（一）以市场交易资料进行土地级别划分98

（二）以多因素综合评价法进行土地级别划分114

（三）上海市土地级别划分方案确定144

三、上海市基准地价评估与确定145

（一）基准地价评估方法确定145

（二）估价资料的整理汇总145

（三）基准地价的测算及确定过程147

四、上海市基准地价成果150

五、上海市最新一轮基准地价更新152

（一）上海市基准地价更新方式152

（二）上海市基准地价更新程序153

第8章 上海市区段地价成果编制与更新162

一、上海市区段地价内涵162

二、上海市区段地价编制程序163

（一）区段子单元划分163

（二）区段地价样点选取和价格评估168

（三）区段单元划分174

三、上海市商业路线价186

（一）路线价的评估范围186

（二）路线价评估选用样点整理186

（三）路线价成果188

四、上海市区段地价价格确定188

（一）住宅用途区段地价188

（二）商业用途区段地价189

（三）办公用途区段地价190

（四）工业用途区段地价191

五、上海市区段地价修正体系192

（一）区域因素修正192

（二）个别因素修正192

六、上海市最新一轮区段地价更新193

（一）上海市区段地价更新思路193

（二）上海市区段地价更新程序193

第9章 上海市标定地价成果编制与应用205

一、上海市标定地价内涵205

二、上海市标定地价编制程序206

（一）标准宗地设置206

（二）标准宗地评估215

三、上海市标定地价成果215

第10章 上海市地价指数成果编制与应用217

一、上海市地价指数内涵217

二、上海市地价指数编制及成果217

（一）地价监测区段划分217

（二）地价监测点布设219

（三）地价测算与地价指数编制221

（四）地价指数成果及分析223

参考文献225