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1 选题的背景和意义1

1.1 基本概念的界定1

1.1.1 农地市地转型的定义1

1.1.2 本文的研究对象和范围3

1.2 选题的背景和意义4

1.2.1 选题的背景4

1.2.2 选题的意义5

2 相关研究综述7

2.1 马克思主义关于农地市地转型的相关理论7

2.1.1 马克思的地租地价理论7

2.1.2 中国城市地价理论9

2.2 国外有关农地市地转型的相关理论11

2.2.1 伯吉斯同心圆理论11

2.2.2 霍伊特扇形理论13

2.2.3 阿朗索竞标地租与城市土地区位理论14

2.2.4 1942年英国的《阿斯瓦特报告》14

2.2.5 1988年日本的《关于地价等土地政策的建议书》15

2.2.6 刘易斯·芒福德的城市规划商业化批判15

2.3 我国学术界对农地市地转型的相关研究16

2.3.1 土地市场层面16

2.3.2 农地制度层面20

2.3.3 耕地非农化层面26

2.3.4 农地的城市流转（农地的非农化）层面29

2.3.5 土地制度的结构层面41

2.3.6 中国现代化路径层面43

2.4 现有文献的不足和本文的创新之处46

2.4.1 现有文献的不足46

2.4.2 本文的创新之处47

3 本文的分析框架48

3.1 农地市地转型的基本模型及其合理边界48

3.1.1 农地市地转型的基本模型48

3.1.2 农地市地转型的合理边界49

3.1.3 农地市地转型的数量约束指标51

3.2 本文的理论基础和结构安排54

3.2.1 理论基础54

3.2.2 结构安排56

4 我国农地的市地转型之一：农地征收制度57

4.1 土地征收制度的逻辑起点57

4.1.1 新中国的工业化发展战略：重工业优先发展战略的确立57

4.1.2 国家主导的工业化发展道路：高度集中统一的计划经济体制的形成60

4.2 我国征地制度的历史变迁63

4.2.1 农村土地的集体化及其改革63

4.2.2 我国征地制度的变迁68

4.3 我国现行征地制度的内容76

4.3.1 我国征地制度的法律基础76

4.3.2 土地征收的条件、程序及其审批77

4.3.3 征地实施及其补偿78

4.3.4 我国征地制度的特点78

4.4 土地征收制度的当代困境79

4.4.1 计划经济体制下的土地征收制度在市场经济条件下的困境79

4.4.2 农村税费改革后的征地悖论86

4.4.3 土地征收制度在城市中的怪胎：城中村98

4.5 地方政府热衷征地的制度逻辑101

4.5.1 地方政府的理性冲动：大力发展地方经济101

4.5.2 地方官员的信号传递行为：大肆兴建政绩工程104

4.5.3 资源动员的结果：软化的地方政府预算约束109

4.5.4 地方政府主要的“软预算收入”来源：征地111

4.5.5 制度运行的逻辑结果113

5 我国农地的市地转型之二：农地征用制度115

5.1 我国宪法对征收和征用的规定115

5.1.1 国外关于征收、征用的制度与理论115

5.1.2 我国征收、征用制度的严格区别119

5.2 宪法修正案对土地管理法的影响123

5.2.1 宪法修正案导致对《土地管理法》的修改123

5.2.2 《土地管理法》尚需要妥善处理的几个问题123

5.3 宪法修正案对《物权法》的影响127

5.3.1 《物权法》对“公共利益”的处理127

5.3.2 《物权法》对征收和征用的分别规定131

5.3.3 《物权法》应明确规定征收征用的合理补偿标准133

5.4 正确认识和处理物权法、土地管理法和国家征收法之间的关系136

5.4.1 征收和征用问题上不同观点的争论136

5.4.2 征地制度中权利和权力的均衡态势137

5.4.3 法治理想和社会现实138

6 农地市地转型制度的创新模式：自用、入股、租赁139

6.1 农地的市地转型之三：自用139

6.1.1 地方政府主导的土地转型制度创新139

6.1.2 兴办乡镇企业导致的土地转型140

6.1.3 农村股份合作制导致的土地转型145

6.1.4 建设社会主义新农村导致的土地转型153

6.1.5 发展都市农业、建设生态城市导致的土地转型154

6.1.6 农村房地产交易（宅基地流转）导致的土地转型156

6.2 农地的市地转型之四：入股166

6.2.1 农民土地入股在高速公路建设中的试验166

6.2.2 农民土地入股试点的主要原因168

6.2.3 土地入股面临的问题169

6.2.4 土地入股问题上所谓的“国际惯例”172

6.3 农地的市地转型之五：租赁173

6.3.1 “以租代征”的典型案例173

6.3.2 “以租代征”的主要形式174

6.3.3 “以租代征”现象产生的原因分析175

6.3.4 “以租代征”的合理性177

6.4 集体土地直接入市：基于交易成本的损益分析框架178

6.4.1 征地制度对土地集体所有制的强化178

6.4.2 现行征地制度对市场机制的模拟180

6.4.3 征地制度与集体土地直接入市的交易成本比较182

7 中央和地方在土地问题上的长期博弈185

7.1 地方创新对地方财力的增强185

7.1.1 地方政府的土地财政规模185

7.1.2 土地财政的机遇：招商引资187

7.2 土地“闸门”失控及其后果188

7.2.1 失控的土地“闸门”188

7.2.2 投资的周期性“过热”189

7.2.3 调控经济过热中独木难支的信贷闸门193

7.3 中央对土地“闸门”的反复、多次调控196

7.3.1 中央和地方围绕土地利益的博弈：五五分成到三七分成196

7.3.2 2006年以来中央对土地的宏观调控198

8 改革和完善我国农地的市地转型制度204

8.1 深刻反思国家主导的工业化、城市化发展道路204

8.1.1 中国土地不能承受之重204

8.1.2 全面理解公平与效率的关系205

8.2 市场配置土地资源的超边际分析207

8.2.1 城乡一体化的含义及其杠杆207

8.2.2 城乡一体化中土地配置模型的设定209

8.2.3 土地的市场配置的静态和动态模式210

8.2.4 土地配置模式的理性选择215

8.2.5 土地配置模式的结构类型217

8.2.6 超边际分析的结论和启示222

8.3 政府在土地方面的宏观调控223

8.3.1 既要“权利法定”更要“权力法定”223

8.3.2 正视公务员的人性“弱点”228

8.3.3 改土地出让收入为税收收入230

8.3.4 遏制农地的过度转型232

8.3.5 构建土地整理和土地转型的良性互动关系234

参考文献238