不动产投资分析PDF|Epub|txt|kindle电子书版本网盘下载

不动产投资分析PDF格式电子书版下载

注意：本站所有压缩包均有解压码： 点击下载压缩包解压工具

上篇　投资基础篇1

第1章　不动产投资概论1

【结构图】1

【内容提要】1

【学习目标】1

1.1　不动产与不动产业2

1.1.1 不动产的概念与特征2

1.1.2 不动产业及其特点4

1.2　不动产投资与投资方式6

1.2.1 不动产投资的概念及其特征6

1.2.2 不动产投资方式10

1.3　不动产投资分析的研究内容和框架13

1.3.1 不动产投资的运动过程13

1.3.2　不动产投资开发程序15

1.3.3 不动产投资分析的研究内容与框架18

【关键概念】20

【思考与练习】20

【推荐读物】21

第2章　不动产投资的价值观念22

【结构图】22

【内容提要】22

【学习目标】22

2.1 货币的时间价值23

2.1.1 货币时间价值的内涵23

2.1.2 货币时间价值的基本要素24

2.1.3 货币时间价值的计算27

2.2　投资风险及其衡量33

2.2.1　风险的概念33

2.2.2　风险厌恶与风险报酬35

2.2.3　风险衡量方法37

2.2.4　投资组合的收益与风险分析38

2.3　风险资产定价模型39

2.3.1 资本资产定价模型39

2.3.2　套利定价模型41

2.3.3 风险资产定价模型的应用42

【关键概念】43

【思考与练习】43

【推荐读物】44

第3章　不动产估价45

【结构图】45

【内容提要】45

【学习目标】45

3.1　不动产估价概述46

3.1.1 不动产估价的概念及其分类46

3.1.2 不动产价格及其决定因素49

3.2　不动产估价原则54

3.2.1 替代原则55

3.2.2　预期收益原则56

3.2.3 最有效利用原则56

3.2.4　报酬递增递减原则57

3.2.5　供需原则57

3.2.6　贡献原则58

3.2.7 变动原则58

3.2.8　合法原则58

3.3　不动产估价方法60

3.3.1 市场比较法60

3.3.2 收益法66

3.3.3 成本法70

【关键概念】74

【思考与练习】74

【推荐读物】75

中篇　投资决策篇76

第4章　不动产投资市场分析76

【结构图】76

【内容提要】76

【学习目标】76

4.1　不动产市场结构与运行规律77

4.1.1 不动产市场概述77

4.1.2 不动产市场的结构与运行机制80

【背景资料】国内住房空置面积和空置率引发的争论81

4.1.3 不动产市场的周期循环与政府宏观调控84

4.2　不动产投资市场定位与市场调查87

4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择87

4.2.2 不动产投资市场定位与产品功能定位93

4.2.3 不动产投资市场调查94

4.3　不动产投资市场分析97

4.3.1 不动产市场分析的概念97

4.3.2 不动产投资市场分析的内容98

4.3.3 不动产投资市场分析的手段与方法101

【关键概念】103

【思考与练习】103

【案例分析】世纪城住宅小区不动产投资开发的市场分析103

【推荐读物】106

第5章　不动产投资中的法律与税收问题107

【结构图】107

【内容提要】107

【学习目标】107

5.1 不动产投资中的法律问题108

5.1.1 不动产法律概述108

5.1.2　房地产开发用地法律制度110

【案例阅读】市政府土地使用权划拨违法案111

5.1.3　房地产开发法律制度112

【案例阅读】房地产开发计划违背房地产开发原则案113

5.1.4 房地产交易法律制度116

【案例阅读】房地产转让合同无效案117

5.1.5 不动产权属管理法律制度119

5.2　不动产投资税收120

5.2.1 不动产投资税收概述120

5.2.2 土地税收122

5.2.3　房产税收125

5.2.4 不动产“费”130

【关键概念】131

【思考与练习】131

【案例分析1】商业综合楼买卖协议纠纷案例132

【案例分析2】土地增值税清算案例134

【推荐读物】135

第6章　不动产开发投资项目基础数据测算137

【结构图】137

【内容提要】137

【学习目标】137

6.1 不动产开发投资项目基础数据结构138

6.1.1 环境数据138

6.1.2　技术数据139

6.1.3 财务数据141

6.2　项目总投资、总成本估算与资金筹措143

6.2.1 不动产开发项目投资支出测算143

6.2.2 总成本费用测算150

6.2.3 资金筹措151

6.3　项目经营收入、税金及利润的估算154

6.3.1 营运计划的确定154

6.3.2 出售、出租价格的确定156

6.3.3 经营收入与税金测算159

6.3.4 利润总额及利润分配测算162

6.4　必要报酬率的确定163

【关键概念】165

【思考与练习】165

【推荐读物】165

第7章　不动产开发投资项目绩效评价166

【结构图】166

【内容提要】166

【学习目标】166

7.1　绩效评价指标体系与绩效评价基本报表167

7.1.1 财务评价的内容、方法与指标体系167

7.1.2　财务评价基本报表的编制169

7.2　项目财务盈利能力分析177

7.2.1 静态指标177

7.2.2 动态指标178

7.2.3 基于动态指标的绩效评价准则与投资决策183

7.3　项目清偿能力分析185

7.3.1　全部投资回收期185

7.3.2　资金流动性分析186

7.3.3 国内借款偿还期187

【关键概念】188

【思考与练习】188

【案例分析】“在水一方”住宅小区项目绩效评价189

【推荐读物】197

第8章　不动产开发投资项目风险分析198

【结构图】198

【内容提要】198

【学习目标】198

8.1　不动产开发投资项目风险概述199

8.1.1 不动产开发投资项目风险的特征199

8.1.2 不动产开发投资项目风险的分类200

8.1.3 不动产开发投资项目风险分析方法202

8.2　盈亏平衡分析法203

8.2.1 线性盈亏平衡分析法204

8.2.2 非线性盈亏平衡分析法206

8.3　敏感性分析法207

8.3.1　敏感性分析的基本概念和作用207

8.3.2　单因素敏感性分析208

8.3.3 多因素敏感性分析210

8.3.4　敏感性分析方法的优缺点211

8.3.5　幕景分析法212

8.4　概率分析法213

8.4.1　概率分析法概述213

8.4.2　正态分布法214

8.4.3　蒙特卡洛法216

8.5　不动产开发投资项目的风险防范和控制218

【关键概念】220

【思考与练习】220

【推荐读物】221

第9章　不动产置业投资分析222

【结构图】222

【内容提要】222

【学习目标】222

9.1　不动产置业投资概述223

9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点223

9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点224

9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素227

9.2　不动产置业投资的财务数据测算228

9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定229

9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定230

9.3　不动产置业投资分析工具233

9.3.1 比率分析与获利能力分析233

9.3.2　投资回收期240

9.3.3 前门法与后门法241

9.3.4　投资价值与投资决策245

【关键概念】246

【思考与练习】247

【案例分析1】不动产买卖投资案例249

【案例分析2】不动产置业出租经营投资案例250

【推荐读物】253

下篇　融资决策篇256

第10章　金融市场与不动产融资256

【结构图】256

【内容提要】256

【学习目标】256

10.1　不动产金融市场概述257

10.1.1 不动产金融市场的内涵257

10.1.2 不动产金融市场的参与者259

10.2　不动产融资方式261

10.2.1 不动产融资方式概述261

【背景资料】融资方式单一——当前我国不动产企业面临的主要问题262

10.2.2　不动产抵押贷款263

10.2.3 不动产证券化264

10.2.4 不动产信托与租赁264

10.2.5 项目融资266

10.3　不动产融资制度270

10.3.1 发达国家不动产融资制度的发展270

10.3.2 以美国为代表的资本市场融资模式273

【关键概念】275

【思考与练习】275

【案例分析】上海置业：城市运营商的融资突围 寻找新模式275

【推荐读物】276

第11章　不动产抵押贷款分析277

【结构图】277

【内容提要】277

【学习目标】277

11.1　不动产抵押贷款概述278

11.1.1 不动产抵押贷款的含义与基本特征278

11.1.2 不动产抵押贷款的分类280

【背景资料】美国的住宅房地产抵押贷款281

11.1.3 不动产抵押贷款的申请与办理282

11.2　不动产抵押贷款利率的决定284

11.2.1 不动产抵押贷款的供给285

11.2.2 不动产抵押贷款的需求285

11.2.3 不动产抵押贷款的供求均衡286

11.3　不动产抵押贷款的支付方式287

11.3.1 固定利率、等额支付的不动产抵押贷款287

11.3.2 累进支付的不动产抵押贷款289

11.3.3 可变利率的不动产抵押贷款290

11.3.4　不动产逆向抵押贷款（reverse mortgage）292

11.4　不动产抵押贷款的风险管理293

11.4.1 不动产抵押贷款的风险分析293

11.4.2 不动产抵押贷款风险的管理295

【关键概念】296

【思考与练习】296

【案例分析】美国次贷危机及其对我国房贷市场的启示297

【推荐读物】298

第12章　不动产投资信托与不动产证券化299

【结构图】299

【内容提要】299

【学习目标】299

12.1　不动产投资信托300

12.1.1　不动产投资信托概述300

12.1.2 不动产投资信托的原理302

12.1.3 不动产投资信托在我国的发展304

12.2　不动产资产证券化305

12.2.1 不动产证券化概述305

12.2.2 不动产证券化的运作原理与运作过程306

12.2.3 不动产证券化与不动产投资信托的关系309

12.2.4 不动产证券化的产生及其在我国的发展311

12.3　房地产投资信托基金312

12.3.1 房地产投资信托基金的概念和运行312

12.3.2 房地产投资信托基金的组织模式与治理结构313

12.4　不动产投资信托与证券化的风险及其监管315

12.4.1 不动产信托与证券化的风险分析316

12.4.2 不动产投资信托和证券化的风险监管319

12.4.3 房地产投资信托基金监管的国际经验321

12.4.4 我国台湾、香港地区的房地产投资信托基金监管323

【关键概念】323

【思考与练习】324

【案例分析】三亚地产投资券的案例324

【推荐读物】325

参考文献327

附录一　复利系数表330

附录二　标准正态分布表342