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引言 影响中国地产的八大要素1

第一篇 地产政策轨迹5

第1章 2007年，全面的政策执行年6

1.1 2006年、2007年主要宏观调控政策及其影响6

1.1.1 调整供应结构，实施“90/70”政策6

1.1.2 “外资限炒令”发布7

1.1.3 强化土地市场监管7

1.1.4 金融政策8

1.1.5 财政政策9

1.1.6 整顿市场秩序10

1.2 2006年宏观调控效果评价12

1.2.1 部分地区房价依然飞涨12

1.2.2 大户型仍然是供应主流12

1.2.3 地方政府无为或不为12

1.3 2007年宏观调控政策展望13

第2章 楼市升温，地方政策纷呈14

2.1 全国市场普遍升温，部分城市涨幅空前14

2.2 地方房地产政策及其影响15

2.2.1 北京16

2.2.2 上海17

2.2.3 深圳17

2.2.4 南京18

2.3 各地未来政策走势18

2.3.1 问责制，促各地政府加大政策执行力度19

2.3.2 增加供应，大众住宅将成为供应主体19

2.3.3 政策倾斜，保障性住房将备受重视19

第3章 新一轮博弈，土地增值税清算20

3.1 土地增值税概述20

3.1.1 土地增值税简介20

3.1.2 土地增值税发展历史21

3.2 土地增值税清算的影响22

3.2.1 土地增值税清算对开发商的影响22

3.2.2 土地增值税清算对房价的影响23

3.3 政府与开发商的新一轮博弈23

第4章 保障资金安全，房地产交易资金监管25

4.1 房地产交易资金监管的现状25

4.1.1 商品房预售25

4.1.2 二手房交易25

4.2 发达国家和地区房地产交易资金的监管模式26

4.2.1 美国、澳大利亚——第三方监管26

4.2.2 英国、加拿大、中国香港——律师监管26

4.3 我国的资金监管方式26

4.3.1 政府强制性监管26

4.3.2 引入第三方监管27

4.3.3 存入买方或卖方账户监管27

4.3.4 银行监管27

4.4 资金监管对房地产企业的影响28

4.4.1 对房地产开发企业的影响28

4.4.2 对房地产经纪公司的影响28

4.5 结语28

第5章 《物权法》草案通过，物业税呼之欲出29

5.1 《物权法》概述29

5.2 《物权法》草案热点解读30

5.2.1 住宅建设用地使用权期间届满自动续期30

5.2.2 业主的自治权30

5.2.3 建筑物区分所有权31

5.2.4 细化拆迁补偿31

5.3 物业税呼之欲出32

5.3.1 物业税对房价影响甚微32

5.3.2 物业税开征有待解决操作层面技术问题32

第二篇 地产行业格局33

第6章 上市房企谋发展，积极应对宏观调控34

6.1 近期政策回顾34

6.2 上市房企发展策略35

6.2.1 策略一：增发新股35

6.2.2 策略二：H股回归35

6.2.3 策略三：并购整合36

第7章 主辅分离，央房企何去何从？38

7.1 主辅分离原则下的央企重组38

7.2 确定房地产开发为主业的中央企业39

7.3 央企房地产业务处置方式41

7.4 央企重组的影响分析42

7.4.1 对央企本身的发展战略的影响42

7.4.2 对房地产市场的影响43

第8章 全国战略，跨区域发展45

8.1 跨区域房地产开发企业样本选取45

8.2 起源地分布特征48

8.3 外拓城市选择特征48

8.3.1 上海、北京为首批扩张的首选区域50

8.3.2 广州、深圳本地市场竞争激烈50

8.3.3 经济发达的省会城市最具吸引力51

8.3.4 经济发达的东部沿海城市备受关注51

8.4 跨区域拓展模式51

8.4.1 全国性拓展52

8.4.2 区域性拓展52

8.4.3 重点城市拓展52

8.5 跨区域发展势在必行52

第9章 蛟龙入海，海外基金在中国54

9.1 中国市场的吸引力56

9.1.1 持续高速发展的经济56

9.1.2 高回报率57

9.1.3 融资渠道匮乏57

9.1.4 人民币升值57

9.1.5 海外资本全球布局调整57

9.2 海外基金在中国的发展历程57

9.3 海外基金在中国投资的特点及趋势58

9.3.1 投资模式58

9.3.2 投资区域60

9.3.3 投资物业类型61

9.4 典型海外房地产基金的投资特点61

9.4.1 摩根士丹利基金实力雄厚，着重投资存量市场62

9.4.2 荷兰国际集团基金采用合作模式投资，覆盖面广62

9.4.3 凯德置地关注高增长业务，在华将形成新业务格局62

9.4.4 麦格理集团基金独立开发项目，规模不断壮大63

9.4.5 花旗银行基金重点投资东部，侧重新兴市场63

9.5 投资风险及可能遇到的问题63

9.5.1 政策风险63

9.5.2 相关法律法规缺失64

9.5.3 资金进出机制缺失64

9.5.4 市场透明程度不高64

9.5.5 税率及税收不清64

9.5.6 专业人才匮乏65

第三篇 地产市场聚焦67

第10章 全国房价上涨，新一轮调控箭在弦上68

10.1 土地价格持续上涨68

10.1.1 工业用地出让价格恢复到基准地价68

10.1.2 品牌开发商高价拍地69

10.1.3 实力开发商凭借土地一级开发“曲线拿地”69

10.2 商品房供应量进一步加大69

10.2.1 未来供应量较大69

10.2.2 中低价位、中小套型普通商品房、廉租房供应增加70

10.3 房价上涨幅度短期难抑70

第11章 区域市场热点频出，“轮动”效应显现72

11.1 土地市场73

11.1.1 长三角地区地价上涨迅速73

11.1.2 珠三角土地供应不足74

11.1.3 环渤海地区土地供应结构调整74

11.1.4 中西部地区土地供应充足75

11.2 一手住宅市场75

11.2.1 长三角地区：刚性需求爆发，价格猛增75

11.2.2 珠三角地区：投资需求旺盛，房价飞涨75

11.2.3 环渤海地区：房价上涨，势头难抑76

11.2.4 中西部地区：战略部署，量价齐增76

11.3 二手住宅市场79

11.3.1 长三角地区：市场回暖79

11.3.2 珠三角地区：价挺量平79

11.3.3 环渤海地区：量缩价升79

11.3.4 中西部地区：量价齐升79

11.4 未来发展“轮动”效应明显80

11.4.1 长三角地区恢复性上涨81

11.4.2 珠三角地区热度依旧81

11.4.3 环渤海地区暖流暗涌81

11.4.4 中西部地区蓄势待发81

第12章 四大城市继续升温，调控又遇难题82

12.1 土地市场83

12.1.1 北京：前缓后疾，居住用地供应增加83

12.1.2 上海：城郊放量，居住用地供应萎缩84

12.1.3 广州：中心无地，居住用地供应加大84

12.1.4 深圳：集中关外，居住用地供应不足84

12.2 一手住宅市场85

12.2.1 北京：供应短缺，房价快速上涨87

12.2.2 上海：供应萎缩，价格反弹87

12.2.3 广州：供应平稳，量价齐升87

12.2.4 深圳：投资需求旺盛，价格疯狂上涨88

12.3 二手住宅市场88

12.3.1 京、深二手住宅成交量大幅增加88

12.3.2 二手住宅成交比重不断上升88

12.3.3 京、深、穗房价飙升，沪市强劲反弹89

12.4 写字楼市场89

12.4.1 供应大幅增加89

12.4.2 大单交易频繁出现91

12.4.3 甲级写字楼租金稳步上涨91

12.4.4 市场前景依然乐观92

12.5 商铺市场92

12.5.1 供应增加，大型商业比重上升92

12.5.2 需求旺盛，市场交易活跃93

12.5.3 会展效应，带动京、穗价格大涨93

12.6 未来四大城市热度依旧93

第13章 二线城市，圈地热潮方兴未艾95

13.1 土地市场95

13.1.1 供应继续增加，集中于郊区及市区外96

13.1.2 “双限地”推出，部分城市试行96

13.1.3 地价持续上涨，天价成交屡破纪录96

13.1.4 跨地域开发商扩张，二线城市掀圈地热潮97

13.2 住宅市场99

13.2.1 开发投资额反弹明显99

13.2.2 市场普遍呈现供求两旺100

13.2.3 供不应求现象逐步缓解101

13.2.4 部分城市房价上涨依然较快101

13.2.5 中小户型比重依然较低102

13.2.6 高层、小高层成为供应主力102

第14章 八大潜力城市，蓄势待发103

第四篇 主要二线城市房地产市场105

第15章 2006—2007年东莞房地产市场研究报告106

15.1 房地产投资环境106

15.1.1 经济高速运行106

15.1.2 城市规划106

15.1.3 政策影响106

15.2 土地市场107

15.2.1 土地供应市场107

15.2.2 土地出让市场107

15.3 商品房市场108

15.3.1 供应特征108

15.3.2 需求特征109

15.3.3 未来展望110

15.4 商业市场110

15.4.1 商业市场现状分析110

15.4.2 未来展望111

第16章 2006—2007年珠海房地产市场研究报告112

16.1 房地产投资环境112

16.1.1 经济运行112

16.1.2 市政规划112

16.1.3 政策盘点112

16.2 土地市场113

16.2.1 供应量113

16.2.2 成交量113

16.2.3 成交价格113

16.2.4 未来展望113

16.3 商品房市场114

16.3.1 一手住宅市场114

16.3.2 二手房市场114

16.3.3 未来展望115

第17章 2006—2007年中山房地产市场研究报告117

17.1 房地产投资环境117

17.1.1 经济情况117

17.1.2 市政规划117

17.2 土地市场118

17.2.1 土地成交金额持续上升118

17.2.2 土地成交均价大幅上扬118

17.3 商品房市场118

17.3.1 房地产市场整体态势118

17.3.2 商品房市场展望120

17.4 二手房市场120

17.4.1 二手房成交量持续增加120

17.4.2 二手房价稳中有升120

17.5 商铺市场121

17.5.1 商业市场发展情况121

17.5.2 商业市场发展特征121

17.5.3 潜在商业区展望122

第18章 2006—2007年成都房地产市场研究报告123

18.1 房地产投资环境123

18.1.1 经济平稳运行123

18.1.2 消费能力稳步增长123

18.1.3 城市规划123

18.2 土地市场123

18.2.1 供应量、成交量稳步上升123

18.2.2 城东、城北市场日趋成熟124

18.2.3 发展趋势124

18.3 住宅市场124

18.3.1 一手住宅市场124

18.3.2 二手住宅市场124

18.4 写字楼市场125

18.4.1 供需情况125

18.4.2 未来展望125

18.5 商铺市场126

18.5.1 市场需求126

18.5.2 未来展望126

第19章 2006—2007年杭州房地产市场研究报告127

19.1 房地产投资环境127

19.1.1 经济运行127

19.1.2 城市规划127

19.1.3 政策影响128

19.2 土地市场128

19.2.1 土地供应总量增加128

19.2.2 土地成交略有上升128

19.2.3 土地市场热点128

19.2.4 未来展望129

19.3 住宅市场129

19.3.1 一手住宅市场129

19.3.2 二手住宅市场129

19.4 写字楼市场130

19.4.1 整体特征130

19.4.2 需求特征130

19.4.3 未来展望131

19.5 商铺市场131

19.5.1 整体特征131

19.5.2 供应特征132

19.5.3 未来展望132

第20章 2006—2007年宁波房地产市场研究报告133

20.1 宏观市场环境133

20.1.1 经济运行133

20.1.2 重大城市建设和规划133

20.1.3 宏观调控政策134

20.2 土地市场135

20.2.1 土地市场总述135

20.2.2 各区域土地购置情况分析135

20.2.3 不同性质土地购置情况分析135

20.3 住宅市场136

20.3.1 一手住宅市场分析136

20.3.2 二手住宅市场分析136

第21章 2006—2007年南京房地产市场研究报告138

21.1 房地产投资环境138

21.1.1 市政建设138

21.1.2 政策分析138

21.2 土地市场138

21.2.1 成交情况138

21.2.2 未来展望139

21.3 住宅市场139

21.3.1 一手住宅市场分析139

21.3.2 二手住宅市场分析140

21.3.3 市场预测140

21.4 写字楼市场141

21.4.1 整体市场141

21.4.2 市场特征141

21.4.3 区域市场142

21.4.4 未来展望142

21.5 商铺市场142

21.5.1 供应分析142

21.5.2 需求分析142

21.5.3 未来展望143

第22章 2006—2007年郑州房地产市场研究报告144

22.1 房地产投资环境144

22.1.1 城市规划144

22.1.2 政策影响144

22.2 土地市场144

22.2.1 土地供应市场144

22.2.2 土地出让市场145

22.2.3 未来展望145

22.3 住宅市场146

22.3.1 一手住宅市场146

22.3.2 二手住宅市场147

22.3.3 未来展望148

22.4 写字楼市场148

22.4.1 供应特征148

22.4.2 需求特征148

22.4.3 未来展望149

22.5 商铺市场149

22.5.1 供应特征149

22.5.2 需求特征150

22.5.3 未来展望150

第23章 2006—2007年济南房地产市场研究报告151

23.1 房地产投资环境151

23.1.1 经济平稳增长151

23.1.2 城市规划151

23.1.3 政策影响151

23.2 土地市场152

23.2.1 土地供应量、成交量显著增长152

23.2.2 土地供应、成交以东部地区土地为主152

23.2.3 土地价格持续上涨152

23.2.4 外地地产巨鳄济南圈地152

23.3 住宅市场153

23.3.1 供应特征153

23.3.2 需求特征153

23.4 写字楼市场154

23.4.1 供应特征154

23.4.2 需求特征154

23.5 商铺市场154

23.5.1 供应特征154

23.5.2 需求特征155

23.6 未来展望155

23.6.1 土地市场155

23.6.2 住宅市场155

23.6.3 写字楼市场156

23.6.4 商铺市场156

第24章 2006—2007年青岛房地产市场研究报告157

24.1 房地产投资环境157

24.1.1 经济运行157

24.1.2 城市规划157

24.2 土地市场157

24.2.1 土地供应市场157

24.2.2 土地出让市场158

24.2.3 未来展望158

24.3 住宅市场158

24.3.1 供应特征159

24.3.2 需求特征159

24.3.3 未来展望159

24.4 写字楼市场160

24.4.1 整体特征160

24.4.2 供应特征160

24.4.3 需求特征160

24.4.4 未来展望161

24.5 商铺市场161

24.5.1 整体特征161

24.5.2 供应特征161

24.5.3 需求特征162

24.5.4 未来展望162

第25章 2006—2007年大连房地产市场研究报告163

25.1 宏观调控163

25.1.1 房地产税收政策163

25.1.2 土地调控政策163

25.2 土地市场164

25.2.1 土地供应量达2002年后最高点164

25.2.2 限套型地块推出164

25.3 盘点2006，房地产市场热点区域164

25.3.1 “西拓北进”中的重点区域164

25.3.2 土地储备量大的区域165

25.3.3 投资比重大的重点区域165

25.3.4 具有产业特征的区域166

25.4 未来展望166

第26章 2006—2007年天津房地产市场研究报告167

26.1 土地市场167

26.2 住宅市场167

26.2.1 供需市场对比分析167

26.2.2 主要运行特点168

26.2.3 未来展望168

26.3 商业营业用房市场169

26.3.1 供求分析169

26.3.2 2007年商铺市场展望169

26.4 写字楼市场170

26.4.1 总体状况170

26.4.2 供应总量及分布170

26.4.3 供应结构及特点170

26.4.4 需求市场特征171

26.4.5 未来展望171

26.5 酒店市场171

26.5.1 现状171

26.5.2 未来展望172

第27章 2006—2007年沈阳房地产市场研究报告173

27.1 住宅市场173

27.1.1 供应分析173

27.1.2 需求分析173

27.1.3 未来展望174

27.2 公寓市场174

27.2.1 供应分析174

27.2.2 价格分析174

27.2.3 产品户型面积分析175

27.2.4 市场特征分析175

27.2.5 未来展望175

27.3 写字楼市场176

27.4 别墅市场176

27.4.1 供应分析176

27.4.2 区域分析176

27.4.3 产品类型分析177

27.4.4 价格分析177

27.4.5 未来展望177

第28章 2006—2007年长春房地产市场研究报告179

28.1 住宅市场179

28.1.1 供应量稳步上涨179

28.1.2 交易量大幅增加179

28.1.3 房价快速攀升179

28.2 新增住宅市场180

28.2.1 供应分析180

28.2.2 价格分析180

28.3 未来展望182

28.3.1 供应量大幅增长182

28.3.2 需求量充分释放182

28.3.3 价格跳跃式攀升183

第29章 2006—2007年石家庄房地产市场研究报告184

29.1 房地产投资环境184

29.1.1 经济运行184

29.1.2 城市规划184

29.1.3 政策影响185

29.2 土地市场185

29.3 住宅市场186

29.3.1 一手住宅市场186

29.3.2 二手房市场187

29.3.3 别墅市场187

29.4 写字楼市场188

29.4.1 市场分析188

29.4.2 未来展望188

第30章 2006—2007年武汉房地产市场研究报告189

30.1 宏观经济189

30.1.1 GDP增长迅速189

30.1.2 房地产开发投资涨幅回落189

30.2 土地市场189

30.2.1 土地供应189

30.2.2 土地成交190

30.3 房地产整体市场190

30.3.1 商品房开发建设情况190

30.3.2 商品房销售情况191

30.3.3 商品房成交价格191

30.4 住宅市场191

30.4.1 一手住宅市场191

30.4.2 二手住宅市场193

附录195

附录A 2008年房地产市场展望196

附录B 主要二线城市基本情况201

附录C 技术注解204

附录D 甲级写字楼标准206

第一篇14

图2-1 上海、深圳商品住宅价格走势图（2006—2007年）14

第二篇40

图7-1 确定房地产业为主业的央企比例图40

图9-1 海外房地产基金历年投资模式统计59

图9-2 海外房地产基金投资城市统计60

图9-3 海外房地产基金收购物业数量统计61

图9-4 海外房地产基金开发物业数量统计61

第三篇72

图11-1 中国房地产市场区域分布72

图12-1 中国四大主要城市分布82

图12-2 中原领先指数月度走势图90

图12-3 四大主要城市二手住宅价格走势图90

图13-1 中国主要二线城市分布95

图14-1 中国八大潜力城市分布103

第四篇108

图15-1 东莞市历年土地供应状况（2003—2006年）108

图15-2 东莞市历年土地成交单价（2001—2006年）108

图15-3 东莞市历年商品房销售面积对比（2005—2006年）109

图16-1 珠海市历年住宅销售价格走势（2003—2007年）114

图16-2 珠海市历年二手房成交量与成交金额（2003—2007年）115

图16-3 珠海市历年二手房成交均价（2003—2007年）115

图17-1 中山市历年房地产开发投资（2004年—2007上半年）119

图17-2 中山市历年房地产施工面积、竣工面积（2004年—2007上半年）119

图17-3 中山市历年商品房空置面积（2004年—2007上半年）119

图17-4 中山市历年房地产二手房市场成交情况（2002年—2007上半年）121

图17-5 中山市历年房地产二手市场成交均价（2002年—2007上半年）121

图22-1 郑州市土地供应面积区域分布（2006年）145

图22-2 郑州市历年商品住宅预售面积（2001—2006年）146

图22-3 郑州市历年二手住宅成交量走势图（2001—2006年）147

图22-4 郑州市历年二手住宅成交价格走势图（2001—2006年）147

图23-1 济南市月度住宅市场价格走势（2006年）153

图24-1 青岛市各区域可售面积（2006年下半年）159

图25-1 大连市历年成交土地面积走势图（2002—2006年）164

图26-1 天津市普通住宅新增量及成交量统计（2006年）168

图29-1 石家庄市商品房及住宅供销情况（2006年1—11月）186

图30-1 武汉市历年商品房与住宅价格走势图（2003—2006年）191

图30-2 武汉市各价格段住宅销售套数占比（2006年）192

第一篇11

表1-1 2006—2007年主要宏观调控政策总结11

表2-1 2007年5月70座大中城市房屋销售价格指数表14

表2-2 近期各地主要房地产政策概览15

表3-1 土地增值税累进税率20

表3-2 土地增值税相关政策法规一览21

表3-3 万科2006年年报中预提费用22

表5-1 物权法草案审议历程回顾29

表5-2 物权法草案第七稿热点30

第二篇34

表6-1 房地产相关政策34

表6-2 2006年房地产上市公司存货变化情况36

表7-1 确定房地产开发为主业的15家央企情况表39

表8-1 跨区域房地产开发企业选取标准45

表8-2 跨区域房地产公司样本46

表8-3 跨区域房地产公司所在省（市）分布48

表8-4 跨区域房地产企业外拓城市分类49

表8-5 跨区域开发的城市选择数49

表8-6 跨区域房地产公司拓展模式分类51

表9-1 14个海外基金在国内投资部分案例54

表9-2 5家著名海外房地产基金所属公司基本情况表62

第三篇70

表10-1 全国历年房地产市场供需情况（2004—2006年）70

表11-1 各区域土地出让及成交情况（2006—2007年）74

表11-2 各区域商品住宅开发及供应情况（2004—2007年）77

表11-3 各区域商品住宅销售情况（2004—2007年）78

表11-4 各区域二手住宅成交情况（2006—2007年）79

表12-1 四大主要城市土地出让及成交情况（2006—2007年）83

表12-2 四大主要城市住宅市场供给情况（2003—2007年）85

表12-3 四大主要城市商品住宅销售情况（2003—2007年）85

表12-4 四大主要城市房地产开发及供应情况（2003—2007年）86

表12-5 四大主要城市商品房销售情况（2003—2007年）86

表12-6 四大主要城市二手住宅成交面积（2001—2006年）89

表12-7 四大主要城市销售型写字楼供应情况（2006年1月—2007年5月）90

表12-8 四大主要城市甲级写字楼租金水平（2005—2007年）91

表12-9 四大主要城市商铺供应情况（2006年1月—2007年5月）93

表12-10 四大主要城市房地产预测（2007—2008年）94

表13-1 部分“天价”土地列表（2006—2007年）97

表13-2 全国大型跨地域开发商圈地列表（2006—2007年）98

表13-3 主要二线城市商品住宅供应情况（2004—2006年）99

表13-4 主要二线城市商品住宅需求情况（2004—2006年）100

表14-1 各区域房地产市场发展特征分析104

表14-2 城市经济发展与房地产市场发展程度分类104

表14-3 潜力城市评价结果104

第四篇110

表15-1 东莞市住房供求情况（2006—2010年）110

表15-2 东莞市9个重点城镇面积及户籍人口111

表18-1 成都市历年商品房供销比（2004年—2007上半年）125

表20-1 宁波市四区历年土地挂牌和成交状况（2005—2006年）135

表20-2 宁波市住宅供应概况（2006年）136

表21-1 南京市历年土地成交情况（2004—2006年）139

表23-1 济南市历年土地公告情况（2004—2006年）152

表24-1 青岛市历年土地成交金额和价格（2004—2006年）158

表24-2 青岛市历年商业营业用房供需状况（2004—2006年）162

表25-1 大连市重点建设区域165

表25-2 大连市土地储备量较大区域165

表25-3 大连市住宅建设重点投资区域166

表25-4 大连市具有产业特征的重点发展区域166

表28-1 长春市历年房地产开发情况（2002—2006年）179

表28-2 长春市历年房地产交易情况（2002—2007年）179

表28-3 长春市历年房价变化情况（2002—2007年）180

表28-4 长春市历年新增住宅供应量（2004—2007年）180

表28-5 长春市新增住宅销售均价（2006年）181

表28-6 长春市新增住宅销售均价统计列表（2007年上半年）181

表28-7 长春市分区域商品住宅价格比较182

表30-1 武汉市各区域住宅市场销售情况（2006年）192

附录196

表A-1 2008年普通住宅市场展望196

表A-2 2008年高档公寓市场展望196

表A-3 2008年别墅住宅市场展望197

表A-4 2008年写字楼市场展望198

表A-5 2008年商铺市场展望198

表A-6 2008年置业投资意愿预期199

表A-7 2008年当地房地产行业变化展望200

表B-1 主要二线城市基本情况表201

表C-1 相关技术指标注解204

表D-1 甲级写字楼标准206