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第1章 规划设计策划？3

第1节 专家论京沪穗深楼盘规划实战要诀3

市场化背景下的北京楼盘规划3

上海住宅小区规划设计要点：划分层次、适合环境5

广州居住区规划的岭南特色6

深圳楼盘应注重景观，兼顾朝向7

好楼盘必定是好规划的结果8

第2节 领引市场潮流的楼盘规划理念10

理念一：“均好性”理念10

理念二：“新街坊”理念10

理念三：“价值定位”理念10

理念四：楼市布局方式应不拘一格10

理念五：考虑七大环境满足人的七个要求11

理念六：方便、舒适、安全13

理念七：突出自身特色13

理念八：注重生态环境系统的建设14

理念九：交通道路应合理分流，减少对居住区影响14

理念十：以耐久适用为标尺14

理念十一：提倡本土文化14

第3节 行之有效的规划方法16

规划设计的四个主要部分16

居住小区要用地平衡16

总体布局与居住环境空间构成16

同其他工程管线的综合规划和道路交通组织网络的设置17

第4节 西方住宅规划的借鉴18

英国的新城建设18

美国新城市主义18

对比与反思20

第5节 生态理论结合居住环境的超前规划21

认识“居住环境”21

生态理论应落实到具体规划上21

居住区生态建设规划的主要内容22

广州汇景新城的生态建设规划23

第6节 楼盘开发应避开的常见规划问题24

摒弃居住区规划建设中的商业化包装24

小区规划的十种不良倾向25

第7节 著名楼盘成功规划模式解密27

广州保利花园27

深圳香榭里花园28

深圳百仕达花园二期28

广州东方明珠花苑规划全程解析31

广州星河湾的成功规划模式33

北京亚运村新新家园规划设计37

第8节 优秀楼盘规划图鉴赏39

中型楼盘规划图（黑白）39

中型楼盘规划图（彩色）46

大型楼盘规划图（彩色）56

楼盘鸟瞰图（彩色）66

第2章 建筑风格策划？75

第1节 认识建筑风格75

建筑风格的涵义75

建筑风格的主要类别75

当今国内住宅建筑风格分类解析76

西方建筑风格的演变78

第2节 住宅建筑风格的表现要诀79

住宅风格的表现途径79

住宅风格的表现原则80

建筑风格的特征80

建筑风格的走向81

第3节 国内五大城市建筑风格概论82

北京：“西风”转“东风”82

广州住宅建筑风格的现状及发展趋势83

成都：艺术引领风格86

上海：以里弄住宅为主的多元建筑风格87

关于海派建筑风格的建议89

京沪深建筑风格趣谈90

第4节 建筑风格的现实问题92

不宜照搬92

地产界的几个不良现象92

单调现代主义93

让“欧陆”找到适合它的土壤93

第5节 优秀住宅外立面细部鉴赏95

窗95

屋顶96

阳台98

第6节 优秀住宅外立面鉴赏100

第3章 户型设计策划105

第1节 先进有效的户型设计特征107

特征1：上海最佳户型评选的优秀户型特征107

特征2：舒适、方便、个性化107

特征3：户型布置因地制宜108

特征4：三大功能区分明且互不干扰108

特征5：三条流线不交叉108

第2节 热销户型设计要诀109

要诀1：房间大小形状合适109

要诀2：推陈出新，特殊户型满足特定人群109

要诀3：得房率（实用率）高低应适当110

要诀4：户型分割最好可变通111

第3节 未来热卖户型的设计趋势112

趋势1：功能分区明确112

趋势2：厅要独立采光厅112

趋势3：卫生间扩容112

趋势4：注意私密性112

趋势5：考虑艺术与个性张扬112

趋势6：可以考虑的连体式户型113

趋势7：第二起居空间将受青睐113

趋势8：重视过渡空间113

趋势9：为电器“安家”114

趋势10：注重起居空间细部功能114

趋势11：住宅户型日益多样性114

趋势12：业主参与设计114

趋势13：厨卫设计精细化115

趋势14：从注重准平面到注重准空间115

趋势15：节能环保115

第4节 国内户型设计的不合理因素及滞销户型缺陷116

第5节 营造热销户型的全程策划实战步骤118

步骤1：了解户型策划的内容118

步骤2：重要而极具难度的市场调查119

步骤3：正视户型创新的适用性121

步骤4：了解户型在我国的发展122

步骤5：总价、单价与面积的确定122

步骤6：把握好四个“分开”123

步骤7：立体户型的选择124

步骤8：大户型与小户型的确定125

步骤9：面积大小的确定125

步骤10：客厅的策划126

步骤11：玄关的策划128

步骤12：主卧的策划128

步骤13：厨房的策划129

步骤14：卧室的策划129

步骤15：卫生间的策划130

步骤16：阳台的策划132

第6节 案例剖析：个性化的今日家园133

第7节 复式及跃层式户型策划135

认识复式户型135

认识跃层式户型135

目标客户的有限性135

顶层复式住宅的决策要点135

复式住宅推广的五大阻力136

复式住宅开发的四大关键：环境、位置、特色、设计136

今日家园：“小复式”137

复式户型图139

跃层式户型图145

第8节 错层及半跃式户型策划152

错层户型及其类型152

认识半跃式户型152

错层户型的优点153

错层户型的弊端153

错层户型开发建议154

广州白云高尔夫花园错层户型点评155

错层设计的四大特点156

上海未名园错层户型点评156

错层户型图157

半跃式户型图158

第9节 小户型开发策划164

小户型热销京沪深164

关于小户型的争论165

小户型的目标客户对象分析166

小户型目标客户消费需求分析167

小户型的设计要点167

开发小户型的风险170

成功小户型楼盘点评171

第10节 优秀住宅平面图鉴赏173

一梯两户平面图173

一梯三户平面图180

一梯四户平面图185

一梯五户平面图196

一梯六户平面图200

一梯七户平面图205

一梯八户平面图209

第11节 优秀住宅户型图鉴赏216

优秀户型图——70～90平方米216

优秀户型图—90～100平方米219

优秀户型图——110～120平方米222

优秀户型图——120～130平方米225

优秀户型图——130～150平方米229

优秀户型图——150平方米以上232

精选户型（彩色）——模型234

精选户型（彩色）——50～70平方米236

精选户型（彩色）——70～90平方米238

精选户型（彩色）——90～110平方米242

精选户型（彩色）——110～130平方米246

精选户型（彩色）——130～150平方米250

精选户型（彩色）——150平方米以上256

第4章 样板房设计与毛坯房装修策划261

第1节 毛坯房装修策略263

全装修住宅需考虑的要点263

菜单式全装修住宅的十一点建议264

第2节 样板房，楼盘的模特267

样板房的作用267

样板房的包装策略267

样板房的现状268

样板房的特点270

样板房装修五点建议271

第3节 室内设计的风格、流派与趋势274

室内设计的风格274

室内设计的流派276

世界室内设计新趋势277

第4节 案例剖析：金域蓝湾的样板“魔术”279

第5节 精选样板房鉴赏280

第5章 智能化系统与智能住宅策划287

第1节 智能化住宅的发展历程289

历程一：智能大厦的建立289

历程二：社区宽带的兴起289

历程三：智能小区的发展290

历程四：智能网络家居291

历程五：智能化小区在中国发展291

历程六：当今国外的智能技术发展293

历程七：英国智能单体别墅293

历程八：未来智能住宅生活模式展望295

第2节 我国智能住宅开发需要注意的十个问题296

注意问题1：物业管理人员的能力296

注意问题2：运行与维护费用会较高296

注意问题3：目前住宅智能化系统运行问题多296

注意问题4：智能小区不同于智能大厦297

注意问题5：智能小区建设要结合本地文化背景297

注意问题6：从实际需要出发设置智能化系统297

注意问题7：智能小区建设关键在于软配套298

注意问题8：采用技术手段节省人力资源298

注意问题9：根据小区档次和自身实力决定智能化程度298

注意问题10：正确选择系统集成公司（智能建安公司）299

第3节 全国住宅小区智能化系统示范工程建设要求与组织管理301

总则301

管理规定302

示范工程功能要求303

示范工程技术要求303

第4节 智能化系统示范工程实施细则305

实施细则1：安全防范子系统305

实施细则2：信息管理子系统306

实施细则3：信息网络子系统307

第5节 小区物业管理智能化309

物业管理计算机化309

公用设备管理311

家庭智能管理312

信息网络系统313

第6节 一般住宅小区常用智能系统解释314

第7节 国内知名智能化小区案例解析318

案例1：广州汇景新城318

案例2：北京世纪星320

第8节智能化系统实物展示322

第6章 园林景观策划327

第1节 住宅园林景观的营建趋势329

趋势1：注重动态景观329

趋势2：注重组团绿地329

趋势3：注重立体绿化329

趋势4：注重常年绿化330

趋势5：注重休闲绿地330

趋势6：强调环境景观的共享性330

趋势7：强调环境景观的文化性331

趋势8：强调环境景观的实用性331

趋势9：开始追寻自然野趣331

第2节 当今园林景观的误区332

误区1：“以人为本”不到位332

误区2：热衷大广场332

误区3：忽略细节333

误区4：最后做景观设计333

误区5：忽略施工能力333

误区6：无成本概念333

误区7：无地方特色333

误区8：建筑规划与园林景观相脱节334

误区9：设计不够专业334

误区10：其他误区334

第3节 提升园林景观设计价值的重要建议336

建议1：让冬天的园景同样迷人336

建议2：考虑功能分区336

建议3：注重参与性336

建议4：有效加大园景投入，可使物业大幅增值337

建议5：注重三性337

建议6：多用树，少用草337

建议7：功能性与经济性统一338

建议8：以人的需求出发338

建议9：注重整体风格的把握338

建议10：考虑日后物业管理费用338

第4节 实用有效的园林景观设计方法339

设计方法1：五个要点把握全局339

设计方法2：五大元素构成园林整体339

设计方法3：四个原则成就优秀作品340

设计方法4：三个组景手法完成景观设计341

设计方法5：景观设计的五个阶段程序341

第5节 中外园林景观比较与借鉴342

借鉴1：中国古园林342

借鉴2：美国的自由天性343

借鉴3：日本提炼的自然345

借鉴4：德国的理性345

第6节 景观设计的学院派理论347

理论1：知识经济时代的房产开发本质347

理论2：什么是景观348

理论3：景观设计学是什么348

理论4：理想的景观居所要具有五个结构特征349

理论5：人类找房子时所隐藏的五大人性因素350

理论6：庭园造景的设计理念351

第7节 知名楼盘的园林景观案例剖析353

案例剖析1：北京奥林匹克花园353

案例剖析2：佛山南浦新村354

案例剖析3：广州金碧华府355

案例剖析4：深圳世纪村355

案例剖析5：北京远洋风景357

案例剖析6：重庆骑龙山庄359

第7章 会所设立与经营策划361

第1节 会所设立的意义363

会所：楼盘的鲜活“脸面”363

设立会所的四大意义363

第2节 会所的分类及典型案例365

什么是会所365

会所的四种分类365

六个典型案例366

第3节 香港会所的启示367

启示1：公共会所“大而全”367

启示2：社区会所“小而精”367

启示3：公共会所赢“利”367

启示4：社区会所赢“心”367

第4节 会所的定位策略369

会所的定位应该与主业的定位相符合369

坚持服务至上的原则369

从最佳使用角度配备会所的设施和项目369

第5节 会所设立的可行性研究方法370

会所的可行性分析的内容370

会所筹建费用的估算370

第6节 会所内部布局原则371

第7节 会所经营项目种类大总结372

康体项目的种类372

消闲项目的种类372

娱乐项目的种类372

第8节 会所经营策略373

会员制373

会所的多方位经营375

第9节 会所营建的发展方向377

会所的角色和功能进一步明确377

平民化特色是大势所趋377

主题会所值得推崇，并要充分考虑与周边配套378

的共享性问题378

连锁式会所值得斟酌，会所外延服务更需做到实处378

第10节 会所服务的基本要求379

服务态度积极主动、文明礼貌379

服务设施设备完好379

服务技能全面、专业379

服务方式方便、灵活379

服务程序规范化379

服务收费合理380

服务制度健全380

服务高效便捷380

服务配套齐全380

安全设备完善，措施齐全380

增强服务理念，提升服务品位380

第11节 当今会所的主要问题381

盲目求大，与项目规模不相吻合381

追求高档豪华，实用性差381

会所功能设定不一而足，缺乏主题特色382

会所经营有缺陷，参与性服务内容不强382

面向客户群不明确382

陷入俱乐部的误区382

运行成本高，负担大382

管理欠佳，专业人员匮乏383

第12节 会所设置平面图鉴赏385

第8章 住宅设计招标策划389

第1节 把好设计关的重要性391

第2节 住宅项目设计流程393

第3节 如何与政府打交道395

第4节 住宅小区国际设计竞赛操作指南397

某大型住宅小区国际设计竞赛实例397

一、设计竞赛前期准备工作397

二、设计竞赛的筹备工作398

三、设计竞赛启动398

四、设计竞赛评审399

五、公布设计竞赛结果399

六、对公开邀请设计竞赛的评价399

（附件一）××项目总体规划方案竞赛组织细则400

（附件二）××项目总体规划方案公开邀请设计竞赛文件402

（附件三）×××公司大型房地产开发项目总体规划设计方案公开邀请设计竞赛公告406

第5节 开发项目设计招标实例解析408

“商业街”项目设计要求410

附录 住宅小区规划及单体设计参考标准414

第9章　设备、材料、及施工招标、议标策划417

第1节 住宅开发工程施工招标流程419

第2节 工程施工标书的编制流程421

第3节 监理公司的挑选流程422

第4节 设备选型招标流程423

第5节 投标邀请书424

第6节 建造安装工程招标书规范格式425

第7节 专业工程技术招标书规范格式430

第8节 施工单位投标报价书规范格式432

第9节 设备（材料）招标书规范格式434

第10节 土建、安装工程议标书438

施工现场概况438

工程概况438

本次议标的工程承包范围439

工程施工其他要求439

工程承包方式440

计价依据440

工期要求440

工程技术及材料、设备要求441

奖罚441

投标书内容441

投标须知442

投标单位责任443

其他443

工程施工合同主要条款443

第11节 空调安装工程议标书445

议标邀请书445

投标方须知446

议标范围449

合同主要条款449

投标书格式450

第12节 选定中标公司前的商务谈判流程452

第13节 签订合同的流程453

第14节 工程变更流程455

由甲方（投资方、业主）提出工程变更的流程455

由乙方（施工单位）提出工程变更签证的流程456

第15节 工程结算付款操作指南457

工程结算流程457

工程付款流程458

第10章 领先住宅设计发展趋势465

第1节 建筑师必须与开发商有效互动465

糟糕的建筑465

懒惰的建筑师465

浮躁的开发商466

深圳市商品住宅发展的四个阶段466

互动设计的现实性467

互动设计四个要点467

互动设计实例1：万科俊园——限定条件下的创作469

互动设计实例2：阳明山庄——建筑设计与房地产前期策划的相互渗透471

互动设计对建筑师和发展商的要求471

第2节 领先住宅设计新趋势473

注重美学规律473

注重实用473

重视社会心理474

外立面日趋简洁475

横厅设计开始替代直厅475

从绿化率走向大树率475

准一梯一户476

电梯大堂宾馆化476

共享空间逐渐增多476

主题景观代替普通园林476

功能空间随需求而设476

细部设计因人性而做477

起居室、卧室灵活可变477

注重超前性和高起点478

策划与设计理念要创新478

注重市场宏观定位479

注重居住形态的调查与研究479

提倡“精密设计”，突出经济与适用480

注重老年人的需求481

注重卫生条件482

我国住宅发展七个趋势482

重视环境景观483

注重个性化483

适应市场的多样化需求484

室内空间的可改性484

家居科技的智能性485

室内布局注重实用485

环境景观的均好性485

建筑风格的地方性486

好材料的应用486

户型的主力面积要针对主力客户487

体现健康生活487

住宅设计由单纯技术设计走向策划设计487

住宅设计中的科技应用走向集成化488

住宅辅助设计走向专业化488

住宅生态环保设计走向系统化489

主题化景观能提升社区品位489

社区文化味离不开人性化管理489

采用围合式组团的设计489

民族建筑符号开始回归490

七化、八性、七注重490

第3节 美国住宅设计的经验借鉴491

尊崇自然491

以功能区划分空间491

追求居住的舒适492

强化礼仪空间492

注重私人空间493

重视环境保护493

住宅的空间类型多493

信息社会和弹性工作制使住宅的含义拓宽了494

重视和强调经济效益494

建筑风格呈国际化多样化的特征494

最完美地体现个人风格494

绝大多数为两层，配有阁楼、地下室495

崇尚纯生活化、有生活感的住宅495

讲究住宅与市场的结合495

RBS快速建造系统495

住宅节能和新能源利用495

美国住宅设计趋势496

中国与美国住宅业差异比较496

第4节 回顾北京住宅设计的七个阶段497

阶段1：集团购买支撑，高层塔楼为主导497

阶段2：提升物业品质，中小高层由南方引入497

阶段3：迎合新贵要求，欧陆风情盛行498

阶段4：还是“板”好，向简约回归498

阶段5：多层带电梯，奢侈型住宅现身499

阶段6：复式、错层，满足多次置业者的求新求异需求499

阶段7：低层、低密度城市住宅，Townhouse499

第5节 优秀住宅外立面局部鉴赏（彩色）500

住宅外立面上段500

住宅外立面中段505

住宅外立面下段507

第11章 住宅文化与文化住宅策划509

第1节 房地产开发离不开文化511

第2节 关于住宅文化的思考513

思考1：住宅文化是人类文化的一个子系统513

思考2：营造住宅文化的原则514

思考3：用文化提升住宅产品的高附加值514

思考4：营造住宅文化的几个指标516

思考5：住宅小区的文化发展方向517

思考6：楼盘名称的文化517

思考7：利用文化作房产广告的两大优势518

第3节 文化住宅案例解析519

案例解析1：做月饼的广州碧桂园519

案例解析2：大打文化牌的深圳漾日湾畔519

案例解析3：本土“院宅建筑”成都上河城520

案例解析4：生态文化社区——上海联华新社区522

案例解析5：集功能与文化为一体的广州“翰林会”会所524

第12章 健康住宅策划529

第1节 既是卖点又是需求的健康住宅529

让健康概念标准化529

什么是健康住宅529

健康住宅≠绿色生态住宅530

开发健康住宅要讲求务实530

第2节 健康住宅的四个方面的标准531

标准1：世界卫生组织的标准531

标准2：2001年的《健康住宅建设技术要点》531

标准3：2002年的《健康住宅建设技术要点》532

标准4：室内装修的“健康住宅”标准534

第3节 健康住宅试点工程举例北京奥园金地“健康住宅观”536

第13章 绿色与生态住宅策划539

第1节 绿色住宅的开发要点541

要点1：绿色住宅成为购房者追捧的卖点541

要点2：绿色住宅概念的解释545

要点3：绿色住宅的规划设计548

要点4：绿色住宅面临四大突破549

要点5：开发绿色住宅应树立几个意识550

要点6：绿色住宅的特殊之处551

要点7：绿色住宅的实施三过程552

要点8：“五亲”空间成就绿色住宅553

要点9：以营建现代“简朴生活方式”作为“绿色社区”的生活模式555

要点10：绿色住宅的三大技术要素556

要点11：可借鉴的绿色建筑557

要点12：节能住宅的典范——北京锦绣大地公寓559

第2节 生态住宅的开发要点563

要点1：生态与绿色建筑的区别563

要点2：多数居民愿意购买生态高价住宅564

要点3：生态住宅的特征是舒适、健康、高效和美观566

要点4：生态住宅的六个设计原则567

要点5：生态住宅并非高价住宅567

要点6：生态住宅的技术策略568

要点7：生态住宅的类别568

要点8：生态住宅的国家标准569

要点9：生态住宅的建筑技术支持570

要点10：生态住宅案例选576

要点11：生态住宅的开发风险579

要点12：国外成熟的生态住宅579

要点13：生态住宅投入与产出580

要点14：实战型生态住宅开发要点581

第3节 绿色生态住宅开发要点582

要点1：《绿色生态住宅小区建设要点与技术导则》582

要点2：对“节能、节水、节地”的解释583