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导论1

第一节　房地产的相关概念与特征1

一、房地产及其相关概念1

二、房地产的法律特征3

第二节　房地产立法的现状与问题4

一、我国房地产立法的历史回顾和现行体系4

二、房地产立法的问题、成因和出路6

三、房地产法体系11

一、房地产法学研究对象13

第三节　房地产法学研究对象、内容和学习指引13

二、房地产法学的主要内容14

三、房地产法学习指引16

思考题17

第一编　房地产法基础21

第一章 我国建设用地制度21

第一节　我国土地分类及其归属利用制度21

一、土地分类21

二、我国土地归属和利用制度23

三、可流转的国有土地使用权制度的创立25

一、城市建设用地及其来源26

第二节　建设用地与土地征收和储备制度26

二、农村土地征收及其存在的问题28

三、城乡建设用地的统一和规范30

四、城市土地储备制度32

第三节　土地权属及其争议解决33

一、土地权属确定33

二、土地权属争议的解决35

思考题38

第一节　土地使用权出让基本规则39

一、土地使用权出让行为39

第二章　土地使用权出让取得方式39

二、土地使用权出让法律关系的主体与客体42

三、土地使用权出让合同45

四、土地使用权设定登记48

五、土地使用条件条款及其违反后果49

第二节　土地使用权出让的方式50

一、现行法对土地使用权出让方式的管制50

二、协议出让方式52

三、招标出让方式52

四、拍卖出让方式53

五、挂牌出让方式54

第三节　土地使用权的存续期限及其续展56

一、土地使用权出让的期限56

二、土地使用权期满终止和续展58

思考题60

第三章 土地使用权的其他取得方式61

第一节　划拨土地使用权及其流转61

一、现行法对划拨土地使用权的规范61

二、划拨土地使用权流转要件63

三、划拨土地使用权流转方式和程序66

四、划拨土地使用权流转的其他方式68

第二节　国有土地租赁70

一、国有土地租赁的概念和适用范围70

二、国有土地租赁类型及其租金标准71

三、国有土地租赁使用权的取得72

四、租赁土地使用权的性质及其处分73

第三节　土地使用权的间接取得74

一、土地使用权的转让74

二、土地使用权出租76

思考题78

一、房地产权结构的一般理论79

第一节　房地产权结构及其关系79

第四章　房地产权关系79

二、我国现行房地产权制度安排81

三、土地使用权终止与房屋所有权之关系85

第二节　房屋产权的取得过程的房地产权关系86

一、建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性问题86

二、在建工程抵押87

三、建筑物的整体登记和分割登记88

四、不同权属形态的房屋所有权与土地使用权的关系90

一、农村房屋和城市房屋92

第三节　不同类型房屋的所有权与土地使用权的关系92

二、城市私房、城市公房、经济适用房93

思考题96

第五章　房地产登记制度97

第一节　房地产登记基本原理97

一、房地产登记基本制度97

二、登记的公信力100

三、不动产登记与物权取得102

第二节　我国现行房地产登记制度及其完善103

一、我国房地产权属登记的现行立法103

二、我国的房地产登记体系104

三、我国房地产登记基本程序108

四、我国目前房地产登记制度的完善111

思考题114

第二编　房地产开发117

第六章　房地产开发基础117

第一节　房地产开发概述117

一、基本概念117

二、私房建筑117

三、房地产开发118

一、房地产开发企业119

第二节　房地产开发运作119

二、房地产开发类型122

三、外商投资房地产126

第三节　房地产项目经营和项目公司资本运作128

一、房地产开发项目实施的基本程序128

二、项目融资130

三、项目转让131

四、项目公司收购133

五、BOT融资134

思考题134

一、房地产开发管制的必要性135

第七章 房地产开发中的行政监管135

第一节　房地产开发行业管制概述135

二、房地产开发管制的内容137

第二节　土地利用监管制度137

一、建设用地规划和管理的现行法规概览137

二、土地用途管制138

三、建设用地监管139

第三节　城市建设用地规划管理141

一、城市建设用地规划管理的依据和内容141

二、核发选址意见书142

三、建设用地规划许可证143

四、建设用地使用监督管理144

五、违反《城市规划法》的法律责任145

第四节　房地产开发工程管理145

一、规划部门对房地产开发工程监督145

二、建设部门对房地产开发的监管149

三、竣工验收151

第五节　房地产交易市场管理152

一、房地产市场的管理152

二、房地产交易价格管理154

三、房地产中介机构管理155

四、房地产交易中的税收管理157

思考题159

第八章　建设工程施工合同160

第一节　建设工程施工合同160

一、建设工程施工合同概述160

二、建设工程发包与承包162

三、建设工程招投标制度162

四、分包165

五、转包166

一、建筑施工企业资质与施工合同的效力167

第二节　建设工程施工合同纠纷167

二、施工合同的无效和解除168

三、工程造价和工程款纠纷及处理169

四、工程款优先受偿权和垫资款171

思考题173

第九章 工程建筑质量管理174

第一节　现代建筑质量管理体系174

一、工程建设企业资质管理174

二、房地产开发过程中对建筑质量的监管175

一、工程建设监理制度的建立176

第二节　工程监理制度176

三、房屋竣工验收制度176

二、建设工程监理的特点177

三、建设工程监理单位的任务和权利178

四、建设工程监理的范围178

五、建设工程监理责任179

第三节　建筑工程质量责任180

一、建筑工程质量责任的主体和内容180

二、房屋质量的责任期限183

三、质量保修期内责任的承担185

第四节　建筑工程质量纠纷186

一、开发商与建筑企业之间的质量纠纷187

二、开发商与购买人之间的质量纠纷187

思考题191

第十章 房屋拆迁安置与补偿192

第一节　房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序192

一、房屋拆迁相关主体192

二、房屋拆迁程序195

第二节　拆迁补偿与安置196

一、拆迁补偿196

二、拆迁安置200

三、实践中对补偿款的监管201

一、拆迁行政监管202

第三节　拆迁行政监管和拆迁纠纷救济202

二、拆迁行政纠纷救济203

三、拆迁民事纠纷救济204

第四节　有关拆迁补偿安置的两个争议问题204

一、关于拆迁补偿标准问题204

二、对公共利益与强制拆迁关系认识的转变207

思考题208

第一节　商品房买卖概述211

一、商品房买卖的分类211

第十一章 商品房买卖基础211

第三编　房地产交易211

二、商品房买卖的条件及其行政监管212

三、商品房买卖的一般流程216

第二节　期房买卖——商品房预售218

一、商品房预售及其特点218

二、商品房预售许可制度219

三、商品房预售款的监管222

四、预售合同的备案223

五、买受人对预售合同权利的处分226

思考题229

第十二章 商品房买卖合同230

第一节　购房过程中的预约合同230

一、预约合同概述230

二、认购书的性质与效力232

第二节　商品房买卖合同条款236

一、合同条款概述236

二、合同条款争议的解决238

二、售楼广告和宣传资料中民事欺诈的法律责任241

一、广告法律效力的一般规则241

第三节　售楼广告与宣传资料的效力241

三、样板房、楼盘模型的效力243

思考题244

第十三章 个人住房按揭贷款245

第一节　个人住房买卖中的按揭制度245

一、抵押与按揭245

二、个人住房抵押贷款——现房按揭247

三、现房按揭操作247

第二节　期房按揭251

一、我国的期房按揭制度251

二、我国期房抵押现实操作254

第三节　期房抵押风险及其控制257

一、期房抵押的融资功能257

二、银行在按揭中的风险258

三、消费者在按揭中的风险259

四、开发商在按揭中的风险260

五、我国房地产交易市场风险的调控261

六、个人住房抵押贷款保险和担保261

第四节　房屋买卖贷款纠纷及其解决263

一、房屋预售合同解除与抵押贷款合同关系263

二、借款人违约纠纷处理266

思考题270

第十四章 商品房买卖合同履行271

第一节　房屋的交付及其法律后果271

一、房屋交付概述271

二、房屋交付纠纷及其解决272

第二节　与商品房交易有关的保险274

一、财产损失保险274

二、还款保证保险275

三、我国房屋抵押贷款保险存在的问题与建议277

二、面积差异纠纷的解决规则278

一、房屋建筑面积的计算与测算278

第三节　商品房面积差异的处理278

第四节　商品房买卖合同中的惩罚性赔偿280

一、相关法律规定280

二、司法解释有关惩罚性赔偿规定存在的问题282

第五节　商品房买卖合同其他问题的处理283

一、一房多卖283

二、《消费者权益保护法》的适用285

三、产权证书附图之效力286

思考题288

一、城市私房买卖289

第十五章 其他类型房屋的转让289

第一节　城镇私房买卖289

二、城市私有房屋买卖若干问题290

第二节　房屋赠与和房屋交换293

一、房屋赠与293

二、房屋交换294

第三节　农村房屋转让295

一、农村房屋转让之限制295

二、农村房屋买卖的过户296

三、能否转让农村房屋使用权296

思考题297

第一节　商品房包销298

一、商品房包销概述298

第十六章　房屋买卖中介服务298

二、包销行为的法律性质299

三、商品房包销纠纷及其解决301

第二节　房屋交易的居间与代理305

一、居间活动305

二、代理活动308

思考题309

一、可租赁房屋范围310

第十七章　房屋租赁310

第一节　房屋租赁概述310

二、房屋租赁合同311

三、房屋租赁期限313

四、房屋租金种类315

第二节　房屋租赁有关问题研究316

一、房屋租赁合同登记之效力316

二、共有房屋租赁319

三、房屋转租320

五、租赁房屋之添附324

四、房屋租赁与房屋抵押之关系324

六、划拨土地上房屋租赁收益之分配325

七、几种特殊房屋租赁方式325

思考题328

第十八章　房地产抵押329

第一节　房地产抵押概述329

一、房地产抵押的概念和特征329

二、可抵押房地产之范围331

一、房地产抵押中房屋和土地使用权关系规则333

第二节　房地产抵押法律规则及实践问题333

三、抵押权之设定333

二、房屋抵押权与典权、租赁权之关系334

三、法定抵押与意定抵押之冲突336

四、多重意定抵押权之冲突337

五、房地产抵押权存续期限和除斥期间339

六、被担保债权与抵押物价值之关系340

七、房屋抵押权与公权力冲突340

思考题342

第一节　区分所有概述345

一、区分所有的基本含义345

第十九章 区分所有345

第四编 区分所有和物业管理制度345

二、区分所有的复合性特征347

三、建筑物区分所有类型和认定349

第二节　自用部分和专有权352

一、建筑物区分所有权的客体——自用部分352

二、专有权354

第三节　共用部分和共有权356

一、共用部分356

二、共有部分的共有权及其与一般共有关系的区别357

三、区分所有权人对共用部分的权利和义务358

四、业主对共用部分的使用权361

思考题363

第二十章　物业管理法律关系364

第一节　物业管理概述364

一、物业管理含义364

二、物业管理法律特征365

三、物业管理内容366

四、物业管理模式366

第二节　物业管理法律关系主体367

一、业主367

二、业主团体371

三、业主委员会374

四、物业管理企业378

第三节　业主团体的最高自治规范——业主公约383

一、业主公约概述383

二、业主公约的性质383

三、业主公约的制订、修改及生效384

四、业主公约的内容385

五、操作中几个相关的法律问题386

思考题389

一、物业管理服务合同的性质390

第一节　物业管理服务合同的基本问题390

第二十一章 物业管理服务合同390

二、物业服务合同的条款391

三、物业服务合同的终止392

四、物业合同履行中的法律问题394

第二节　物业管理服务的内容399

一、物的管理399

二、社区管理401

三、物的利用秩序管理404

思考题408

附录 本书引用的重要法律、法规的简称和全称409