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第一章 物业经营管理概述1

第一节 物业经营管理的概念1

一、物业经营管理的内涵1

二、物业经营管理活动的管理对象2

三、物业经营管理服务的目标6

四、物业经营管理企业8

第二节 物业经营管理的层次与工作内容9

一、物业经营管理的层次9

二、物业经营管理不同层次之间的关系10

三、物业经营管理中的战略性工作12

四、物业经营管理的常规工作14

复习思考题19

第二章 房地产投资及其区位选择20

第一节 房地产投资20

一、房地产投资的概念20

二、房地产投资的形式20

三、房地产投资的特性22

四、房地产投资的利弊25

第二节 房地产投资的风险26

一、房地产投资风险的基本概念27

二、系统风险28

三、个别风险31

四、风险对房地产投资决策的影响32

第三节 房地产投资区位的选择33

一、区位的含义33

二、不同类型房地产投资对区位的特殊要求35

复习思考题37

第三章 房地产投资分析技术38

第一节 投资分析的基本概念38

一、现金流量38

二、现金流量图38

三、房地产置业投资40

四、房地产置业投资的现金流量40

第二节 现值与现值计算43

一、资金的时间价值43

二、利息与利率44

三、单利计息与复利计息45

四、名义利率与实际利率46

五、复利计算公式与系数47

六、复利系数的应用50

第三节 设备更新中的经济分析52

一、设备更新的原因与特点52

二、设备经济寿命的确定54

三、物业管理中的设备更新问题56

第四节 房地产投资财务评价指标57

一、投资回收与投资回报57

二、财务评价指标体系58

三、盈利指标计算方法58

四、清偿能力指标计算方法62

五、财务评价指标计算实例63

第五节 某出租公寓项目投资分析案例67

一、项目概况67

二、规划设计和建造标准68

三、购买投资和运营费用分析70

四、财务评价72

复习思考题73

第四章 收益性物业价值评估74

第一节 收益性物业的概念74

第二节 收益性物业价格的概念和特征75

一、物业价格的概念和形成条件75

二、物业价格的形成条件75

三、物业价格的特征76

第三节 收益性物业价值和价格的种类77

一、使用价值和交换价值77

二、投资价值和市场价值78

三、成交价格、市场价格和理论价格79

四、总价格和单位价格80

五、实际价格和名义价格81

六、现房价格和期房价格82

七、起价、标价、成交价和均价83

八、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价84

九、买卖价格、租赁价格85

十、市场调节价、政府指导价和政府定价86

十一、原始价值、账面价值、市场价值86

第四节 影响收益性物业价格的因素87

一、物业价格的影响因素概述87

二、人口因素88

三、居民收入因素89

四、物价因素90

五、利率因素90

六、汇率因素91

七、物业税收因素91

八、城市规划因素92

九、交通管制因素92

十、心理因素92

第五节 收益性物业估价的基本方法93

一、市场法93

二、成本法101

三、收益法110

复习思考题118

第五章 房地产市场与市场分析120

第一节 房地产市场概述120

一、房地产市场的概念120

二、房地产市场的运行环境120

三、推动房地产市场转变的社会经济力量121

第二节 房地产市场的供求关系122

一、房地产市场的需求122

二、房地产市场的供给123

三、房地产市场的机制125

第三节 房地产市场结构与市场指标126

一、房地产市场结构126

二、房地产市场细分127

三、房地产市场指标129

第四节 房地产市场的特性与功能132

一、房地产市场的特性132

二、房地产市场的功能133

三、房地产市场的政府干预135

第五节 房地产市场分析139

一、房地产市场分析的概念与作用139

二、房地产市场分析的内容141

第六节 物业经营管理计划144

一、物业经营管理计划的概念144

二、编制物业经营管理计划的基础工作145

三、构造物业管理方案148

四、物业管理计划中的预算技术150

复习思考题153

第六章 租赁管理155

第一节 物业租赁概述155

一、物业租赁及其特征155

二、物业租赁的分类156

三、物业租赁管理模式159

四、房屋租赁的行政管理160

第二节 租赁管理与租赁方案162

一、租赁管理的概念与内容162

二、租赁方案与策略162

三、租户选择165

四、租金确定与调整165

五、租约谈判与签约管理166

六、租赁管理中的市场营销167

第三节 房屋租赁合同168

一、房屋租赁合同的概念和法律特征168

二、房屋租赁合同的基本条款170

第四节 租户关系管理175

一、客户关系管理理论简介176

二、租赁管理中的租户关系管理179

复习思考题180

第七章 成本管理182

第一节 物业管理中的成本及其分类182

一、物业管理中的成本182

二、物业管理成本的分类184

第二节 成本估算方法187

一、成本估算的目的187

二、主要成本项目的估算方法188

三、成本估算结果汇总194

第三节 成本预算194

一、成本预算的意义与要求194

二、成本预算的编制方法196

三、成本预算的编制程序198

第四节 成本控制200

一、成本控制的含义与分类200

二、成本控制的原则与程序202

三、成本控制的组织体系204

四、成本的日常管理205

复习思考题206

第八章 合同与风险管理207

第一节 物业管理中的主要合同类型207

一、合同的概念207

二、物业管理活动中主要的合同类型207

三、物业管理合同的构成要素208

第二节 物业服务合同209

一、物业服务合同的类型209

二、物业服务合同的特征212

三、物业服务合同的主要内容212

四、物业服务合同的签订要点214

第三节 招标投标阶段的合同管理218

一、物业管理招投标概述219

二、物业管理招标220

三、物业管理投标223

四、物业管理企业投标的关键事项226

第四节 风险管理理论227

一、风险理论227

二、风险管理理论229

第五节 保险与物业保险230

一、保险的概念230

二、保险合同概述231

三、物业保险的目的236

四、物业保险的主要险种236

五、物业管理中的投保决策241

复习思考题242

第九章 财务管理与绩效评价243

第一节 财务管理概述243

一、财务管理对象243

二、财务管理目标245

三、财务管理的内容248

四、财务管理的手段251

第二节 财务报告分析252

一、财务报告的构成与内容252

二、财务报告分析的概念与形式256

三、财务报告分析的主要方法259

四、财务报告分析的一般过程261

第三节 物业管理绩效评价262

一、物业管理绩效评价的概念与意义262

二、物业管理绩效评价的类型264

三、物业管理绩效评价的基本要素265

四、物业管理绩效评价的指标体系266

五、物业管理绩效评价的标准279

六、物业管理绩效评价结果与报告280

第四节 绩效评价的主要方法281

一、功效系数法281

二、综合分析判断法283

三、定量和定性相结合计分法284

第五节 物业管理报告285

一、物业管理报告及其类型285

二、物业管理报告的构成与内容287

三、编写物业管理报告的注意事项288

四、物业管理报告的公布或送达290

五、物业管理报告示例290

复习思考题300

第十章 写字楼物业经营管理302

第一节 写字楼及写字楼物业管理302

一、写字楼物业的特点302

二、影响写字楼分类的因素303

三、写字楼物业管理的目标308

四、写字楼物业管理的工作模式309

五、写字楼物业管理的内容311

六、写字楼管理中的策略312

第二节 写字楼租赁管理314

一、写字楼的租户选择314

二、写字楼租金的确定与调整316

三、写字楼的租约制定318

第三节 写字楼安全与风险管理320

一、写字楼安全管理320

二、写字楼风险管理323

三、写字楼的物业保险325

第四节 写字楼物业管理企业的选择与评价326

一、物业管理企业的选择标准326

二、物业管理工作的评价326

三、写字楼物业经营管理的绩效评价327

复习思考题328

第十一章 零售商业物业经营管理329

第一节 零售商业物业及其分类329

一、零售商业物业简介329

二、零售商业物业的发展简史329

三、零售商业物业经营管理的内容331

四、零售商业物业经营管理的类型332

第二节 零售商业物业经营管理中的经济学原理333

一、选址与规划333

二、经营与运作335

第三节 零售商业物业的租赁管理337

一、租户选择337

二、租金确定与调整340

三、租约制定342

第四节 零售商业物业的现场管理344

一、策略与计划344

二、管理范围350

三、管理目标350

第五节 风险与安全管理350

一、零售商业物业管理的风险及其防护350

二、零售商业物业管理中的安全管理353

第六节 零售商业物业管理案例354

一、基本情况354

二、案例点评356

三、经验与教训357

复习思考题358

第十二章 物业经营管理的未来发展359

第一节 房地产组合投资管理359

一、房地产组合投资管理的概念359

二、组合投资管理的内容与步骤360

三、组合投资理论在房地产领域的应用362

第二节 大型企业物业资产管理363

一、企业物业资产及其管理363

二、大型企业物业资产管理364

三、企业物业资产管理信息系统368

第三节 设施管理368

一、基本概念369

二、设施经理与设施管理的主要内容369

三、设施管理在我国的发展现状373

四、设施管理的发展374

第四节 不良物业资产管理374

一、不良资产与不良物业资产375

二、不良物业资产形成的原因及过程376

三、不良物业资产处置的目标和原则377

四、不良物业资产管理378

五、不良物业资产管理的配套服务380

第五节 可持续的物业管理381

一、可持续发展的基本概念381

二、可持续发展与物业管理383

第六节 新技术应用带来的变革385

一、物业管理信息系统386

二、物业管理信息系统的建立与应用387

三、智能化小区管理388

复习思考题389