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第一章 总则1

第一条［立法宗旨］1

第二条［物业管理定义］1

【案例导读】物业公司对业主人身财产依据合同负有安全保障义务3

【案例导读】业主有权选择适合自己的物业管理方式5

第三条［选择物业服务企业的方式］6

第四条［物业管理发展的途径］6

第五条［物业管理监督管理体制］8

【案例导读】房产局等行政机关对物业服务企业负有监督管理职责8

第二章 业主及业主大会12

第六条［业主定义及其权利］12

【案例导读】房屋产权证上未载明的业主配偶具有业主资格15

【案例导读】业主的监督权16

第七条［业主的义务］18

【案例导读】小区业主委员会按照法定程序代表业主与物业公司协商内容对业主具有约束力19

【案例导读】不动产的相邻业主应当正确处理相邻关系20

【案例导读】业主具有交纳物业费的义务21

第八条［业主大会代表业主合法权益］22

第九条［物业管理区域划分］23

第十条［业主大会的成立方式］23

【案例导读】业主委员会一经合法选举即成立24

第十一条［业主共同决定事项］25

【案例导读】业主大会决定事项需遵循法定规则26

第十二条［业主大会会议的召开方式及决定］28

【案例导读】投票比例造假，业主委员会投票结果被撤销29

第十三条［业主大会的会议类型及启动方式］31

第十四条［业主大会会议的通知及记录］32

第十五条［业主委员会的性质和职责］34

【案例导读】业主委员会擅自决定选聘、解聘物业管理企业违法35

【案例导读】业主委员会具有公开相关资料的义务36

第十六条［业主委员会登记备案制度及成员资格］38

【案例导读】业主委员会的备案登记应当合法39

第十七条［管理规约的内容和效力］40

第十八条［业主大会议事规则］41

【案例导读】业主大会议事规则规定业主不投票或弃权被算赞成有效43

第十九条［业主大会、业主委员会职责限制］46

【案例导读】业主大会、业主委员会作出的决定不得违反法律、法规46

第二十条［业主大会、业主委员会与相关单位的关系］47

第三章 前期物业管理49

第二十一条［前期物业服务合同］49

【案例导读】建设单位签订的前期物业服务合同对业主具有约束力50

【案例导读】前期物业服务合同对物业服务公司具有约束力51

第二十二条［临时管理规约］52

第二十三条 ［对临时管理规约的说明义务以及承诺遵守的义务］52

【案例导读】违法的临时管理规约无效53

【案例导读】业主签署的临时管理规约具有约束力54

第二十四条［前期物业管理招投标］55

【案例导读】招标选聘物业服务企业发挥了业主的自主选择权56

第二十五条［买卖合同的要求］57

第二十六条［前期物业服务合同期限］58

第二十七条［建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业］58

【案例导读】建设单位无权处分为业主享有所有权或使用权的物业59

第二十八条［共用部位、设施设备的承接查验］60

第二十九条［物业承接验收时应移交的资料］62

【案例导读】前期物业服务合同终止时应当向业主委员会移交资料63

第三十条［物业管理用房］64

第三十一条［建设单位的物业保修责任］64

第四章 物业管理服务66

第三十二条［物业服务企业的性质、资质］66

【案例导读】物业服务企业承接物业规模需与资质相对应67

第三十三条［物业管理职业资格证书制度］68

第三十四条［物业管理区域统一管理］70

第三十五条［物业服务合同］70

【案例导读】交纳物业费是业主的基本合同义务71

第三十六条［物业服务企业的义务和责任］72

【案例导读】物业服务企业未履行合同约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的，将承担违约责任或民事侵权责任73

【案例导读】物业服务公司违反对该管道的管理、维修和维护义务造成业主损失的，应当承担违约或侵权责任74

第三十七条［物业验收和资料移交］75

第三十八条［物业管理用房所有权属和用途］76

【案例导读】物业管理用房所有权属于业主76

第三十九条［合同终止时物业服务企业的义务］77

【案例导读】物业服务合同终止后，原物业服务公司应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施与资料78

第四十条［专项服务业务转委托］79

第四十一条［物业服务收费］80

第四十二条［物业服务费交纳］81

【案例导读】物业使用人承担交纳费用的义务的直接根据是业主与物业使用人的约定82

第四十三条［物业服务收费监督］83

第四十四条［业主特约服务］84

【案例导读】特约服务合同关系需特别约定84

第四十五条［公用事业单位收费］85

第四十六条［对违法行为的制止、报告义务］86

【案例导读】物业服务企业对业主违法行为有制止的义务86

第四十七条 ［物业服务企业的安全防范义务及保安人员的职责］87

【案例导读】物业服务企业未履行安全防范义务应承担相应法律责任88

第四十八条［物业使用人的权利义务］89

第四十九条［关于物业管理的投诉］91

第五章 物业的使用与维护92

第五十条［改变公共建筑和共用设施用途的程序］92

第五十一条［公用道路、场地的占用、挖掘］92

第五十二条［公用事业单位的维修养护责任］93

第五十三条［房屋装饰、装修的告知义务］94

【案例导读】业主在装修时应当遵守彼此的约定94

第五十四条［专项维修资金］97

【案例导读】房地产开发公司应于预售房屋前将归业主所有的专项维修基金交当地房管局银行专户代管99

【案例导读】住宅专项维修资金的所有权属于业主100

第五十五条［对共用部位设施设备经营的收益］103

【案例导读】物业公司利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主的同意104

【案例导读】业主利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主的同意104

第五十六条［责任人的维修养护义务］106

【案例导读】对于存在安全隐患的物业，相关责任人应当予以及时维修养护106

第六章 法律责任108

第五十七条［建设单位违法选聘物业服务企业的责任］108

第五十八条［建设单位擅自处分业主共有权的责任］108

第五十九条［拒不移交资料的法律责任］109

【案例导读】前期物业服务合同终止后，物业服务企业应当将有关资料移交业主委员会110

第六十条［无资质从事物业管理的责任］111

第六十一条［聘用无从业资格人员的责任］111

第六十二条［违反委托管理限制的责任］112

第六十三条［挪用专项维修资金的责任］113

第六十四条［建设单位不配置物业管理用房的责任］114

第六十五条［擅自改变物业管理用房的用途的责任］114

【案例导读】物业管理用房的所有权依法属于业主115

第六十六条［擅自行为的法律责任］116

【案例导读】物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，用途不得改变116

【案例导读】小区供暖设备和设施属于物业共用部位、共用设施设备，其共有权属于业主117

第六十七条［逾期不交物业服务费的责任］118

【案例导读】物业服务企业起诉条件119

第六十八条 ［业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的责任］120

【案例导读】业主委员会委员以业主委员会名义从事的个人行为由个人承担120

第六十九条［公务人员违法行为的责任］121

【案例导读】地方房产管理局应当严格按照规定，履行监督管理职责，不得利用职务便利滥用职权121

第七章 附 则123

第七十条［施行时间］123

附录124

业主临时公约（示范文本）124

前期物业管理服务协议（示范文本）128

物业管理师制度暂行规定133

物业管理师资格考试实施办法137

物业管理师资格认定考试办法138